Investir no Brasil pode ser extremamente lucrativo. No entanto, uma grande parte dos investidores estrangeiros perde dinheiro (às vezes muito dinheiro) por um motivo muito simples: eles tomam decisões sem realmente entender o mercado.
O problema não está no país, mas na forma de investir. Em regiões como Maceió, por exemplo, é possível alcançar rendimentos de aluguel entre 5% e 10% quando o investimento é bem estruturado. Mesmo assim, a maioria dos investidores não chega nesse nível, simplesmente porque comete erros que poderiam ser evitados.
Neste artigo, apresentamos os 5 erros mais críticos e, principalmente, totalmente evitáveis.
Erro #1: Escolher a construtora errada
Esse é o erro que pode custar mais caro e que a maioria dos investidores não enxerga com antecedência.
Muitos compram com base em um projeto bonito, sem perceber que, ao investir em um imóvel, também estão confiando em uma construtora. E essa confiança pode sair muito cara quando está mal colocada.
Não é raro ver projetos com atrasos de 12 a 24 meses. Alguns demoram ainda mais, especialmente quando são mal estruturados ou têm pouco capital. Além disso, o índice da construção (INCC), que acompanha o custo dos materiais, pode subir cerca de 5% a 8% por ano. Isso significa que cada mês de atraso aumenta automaticamente o custo total do projeto.
Experiência pessoal
Para um dos nossos clientes, analisamos um contrato que, à primeira vista, parecia correto. Mas após uma análise jurídica mais profunda feita pela nossa advogada, especialmente em relação ao baixo capital social da incorporadora e seu histórico jurídico, identificamos atrasos recorrentes em projetos anteriores.
Somado ao fato de que a incorporadora era pouco conhecida e relativamente nova, o risco era alto demais. O cliente decidiu então não seguir com o investimento. Alguns anos depois, a empresa acabou indo à falência.
Esse tipo de informação não é facilmente acessível para um investidor estrangeiro sozinho, mas pode mudar completamente o resultado de um investimento.
Erro #2: Pagar caro demais
Um investidor estrangeiro normalmente não tem referência de preços locais, e alguns projetos são claramente posicionados de forma diferente dependendo do público-alvo. O resultado é que você pode pagar caro sem perceber.
Em cidades como Maceió, por exemplo, as diferenças de preço entre projetos semelhantes podem chegar a 20% a 40%, dependendo da localização, da incorporadora e da qualidade real do imóvel.
O problema é que pagar caro destrói o seu rendimento desde o início: um imóvel comprado 15% acima do valor de mercado pode transformar um rendimento bruto de 7% em um retorno real muito menor, antes mesmo de considerar impostos e custos de gestão.
Experiência pessoal
Tivemos um cliente que se apaixonou por um apartamento à beira-mar: varanda, dois quartos e um prédio com piscina, academia, bar, sala de jogos, etc.
O vendedor, sabendo que o comprador era estrangeiro, pediu €180.000. Na realidade, sabíamos que esse tipo de imóvel estava mais próximo de €130.000.
Quando interviemos, com conhecimento detalhado do mercado, projetos comparáveis, rendimento de aluguel e potencial de valorização, negociamos diretamente com o vendedor e conseguimos reduzir o preço para €120.000, com a condição de pagamento à vista (em vez de parcelado, como é comum no Brasil), o que não foi um problema para o comprador.
Sem conhecimento do mercado local, o cliente teria pago 50% a mais do que o valor real.
Erro #3: Negligenciar a gestão do imóvel
Uma má gestão pode resultar em 1 a 2 meses sem inquilino por ano, o que pode reduzir o rendimento em mais de 10%.
Na prática, sem gestão profissional:
- os anúncios não são atrativos
- os inquilinos são mal selecionados
- os preços de aluguel não são otimizados
- o imóvel pode ser mal mantido
- a renda se torna irregular
Experiência pessoal
Um dos nossos clientes tinha dificuldade para alugar seu imóvel em comparação com outros apartamentos em plataformas como Airbnb e Booking. Isso acontecia principalmente pela falta de avaliações, fotos pouco atrativas (sem organização, iluminação e apelo) e falta de ajuste de preços conforme a sazonalidade e concorrência.
Quando assumimos a gestão, utilizando também nosso status de “Superhost” e nossas boas avaliações, implementamos várias melhorias: precificação dinâmica, novas fotos profissionais, ofertas promocionais para os primeiros hóspedes e detalhes personalizados (mensagem de boas-vindas, chocolates, água). Também garantimos respostas rápidas às mensagens para melhorar a taxa de resposta.
O resultado: os hóspedes começaram a deixar avaliações mais detalhadas em vez de comentários genéricos, a demanda aumentou e a plataforma passou a destacar o anúncio como um dos melhores desempenhos.
Erro #4: Subestimar a tributação
Muitos investidores olham apenas para o rendimento bruto, mas acabam com um retorno líquido bem menor. Em alguns casos, a tributação sobre aluguel pode chegar a 27,5%.
No Brasil, a tributação depende de vários fatores: estrutura de compra, tipo de renda e status fiscal do investidor.
Por exemplo: um rendimento bruto de 7% pode facilmente cair para 4% a 5% líquido após gestão, custos e impostos.
Como investidor estrangeiro, é difícil otimizar a tributação porque as regras são relativamente rígidas. Mas é essencial entender exatamente quanto você vai pagar de impostos, tanto no Brasil quanto no seu país de residência fiscal, antes de comprar um imóvel. Isso define se o investimento é realmente lucrativo ou não.
Erro #5: Escolher o tipo de imóvel errado
Nem todo imóvel tem o mesmo objetivo: aluguel de curto prazo, aluguel de longo prazo, valorização ou uma combinação dos três.
Por exemplo, um apartamento de alto padrão com um quarto à beira-mar é ideal para valorização de médio a longo prazo, desde que o preço de compra esteja alinhado com o mercado e a região esteja em crescimento.
Um imóvel em construção com pelo menos um quarto é ideal para revenda na entrega, desde que você entre no início do projeto e analise bem o potencial da região.
Um imóvel em construção com pagamento parcelado, inclusive após a entrega, pode ser uma excelente estratégia de fluxo de caixa, já que os aluguéis em alguns casos cobrem grande parte das parcelas mensais. Ainda assim, é preciso considerar os juros após a entrega.
Por outro lado, se o objetivo for apenas aluguel de curta temporada (Airbnb, Booking), um studio costuma ser o mais rentável: menor preço de compra e alta demanda (desde que a cidade seja turística, claro).
Se o objetivo for um mix entre curto e longo prazo, um apartamento de um quarto geralmente é o melhor equilíbrio, pois atrai tanto locatários de curta quanto de longa duração, além de ser fácil de revender depois.
Para perfis mais tolerantes ao risco, é possível investir em regiões promissoras ainda em desenvolvimento. Nesses casos, o desempenho depende muito de projetos de infraestrutura pública (como construção de estradas de qualidade para melhorar o acesso). Os preços são muito mais baixos e o potencial de valorização pode ser alto, mas o risco de atraso ou estagnação também é maior, especialmente se a infraestrutura pública atrasar.
Por outro lado, se você busca mais segurança, o ideal é investir em uma região já desenvolvida, mas em um bairro em crescimento que atraia tanto turistas quanto moradores.
Por fim, se você pretende usar o imóvel para férias, a escolha deve equilibrar rendimento e preferência pessoal.
Em resumo, como você pode ver, existem várias estratégias, dependendo do seu orçamento e dos seus objetivos. E cada estratégia tem o seu tipo ideal de imóvel. Nós vemos com frequência investidores escolherem imóveis apenas por emoção ou estética, sem analisar demanda real de aluguel, taxa de ocupação ou perfil dos inquilinos na região. Em vários casos, tivemos que redirecionar clientes para imóveis completamente diferentes da escolha inicial, com melhores rendimentos, melhor liquidez e ocupação mais estável.
Conclusão
A maioria dos investidores estrangeiros perde dinheiro por um motivo simples: toma decisões sozinho, sem uma visão completa do mercado. Quem tem sucesso não é necessariamente mais sortudo, apenas é melhor assessorado.
Nós acompanhamos investidores internacionais de A a Z:
- seleção de projetos
- análise jurídica e da incorporadora
- apoio administrativo (CPF e banco)
- obtenção do visto
- gestão de aluguel
Quer investir no Brasil?
Descubra como acompanhamos nossos clientes, passo a passo, desde a reflexão inicial até a gestão locativa