Investir au Brésil peut être extrêmement rentable. Pourtant, une grande partie des investisseurs étrangers perd de l’argent (parfois beaucoup), pour une raison très simple : ils prennent leurs décisions sans réellement comprendre le marché.
Le problème ne vient pas du pays, mais de leur manière d’investir. Dans des zones comme Maceió, par exemple, il est possible d’atteindre des rendements locatifs compris entre 5 % et 10 % lorsque l’investissement est bien structuré. Pourtant, la majorité des investisseurs n’y parvient pas, simplement parce qu’ils commettent des erreurs évitables.
Dans cet article, nous vous présentons les 5 erreurs les plus critiques, et surtout, totalement évitables.
Erreur #1 : Choisir le mauvais promoteur
C’est l’erreur qui peut coûter le plus cher, et que la plupart des investisseurs ne voient pas venir.
Beaucoup achètent sur la base d’un beau projet, sans réaliser qu’en investissant dans un bien, ils accordent également leur confiance à une entreprise de construction. Et cette confiance peut coûter très cher si elle est mal placée.
Il n’est pas rare, par exemple, de voir des projets accumuler des retards de 12 à 24 mois ! Certains prennent même encore plus de temps, en particulier lorsqu’ils sont mal structurés ou insuffisamment capitalisés. Par ailleurs, l’indice de construction (INCC), qui régule le coût des matériaux, peut augmenter d’environ 5 % à 8 % par an. Cela signifie que chaque mois de retard augmente mécaniquement le coût du projet.
Expérience personnelle
Pour l’un de nos clients, nous avions analysé un contrat qui semblait correct en apparence. Mais après vérification par notre avocate, notamment du faible capital social du promoteur et de son historique juridique, nous avons identifié des retards systématiques sur ses projets précédents.
Ajouté au fait que le promoteur était peu connu, avec peu d’années d’existence, le risque était trop élevé. Le client a donc décidé d’abandonner cet investissement. Quelques années plus tard, l'entreprise a fait faillite.
Ces informations ne sont pas facilement accessibles pour un investisseur étranger seul, mais elles peuvent tout changer.
Erreur #2 : Payer trop cher
Un investisseur étranger n’a généralement aucun repère local, et certains projets sont clairement positionnés avec une logique différente selon la cible. Résultat : vous pouvez payer trop cher sans le savoir.
Dans des villes comme Maceió, par exemple, les écarts de prix peuvent atteindre 20% à 40% entre deux projets comparables, selon l’emplacement, le promoteur et la qualité réelle du bien.
Le problème, c’est qu’un mauvais prix détruit votre rendement dès le départ : un bien acheté 15 % trop cher peut transformer un rendement brut de 7 % en un rendement réel nettement plus faible, avant même de prendre en compte la fiscalité et les coûts de gestion.
Expérience personnelle
Nous avions un client qui avait eu un véritable coup de cœur pour un appartement en bord de mer : balcon, deux chambres, et un immeuble offrant piscine, salle de sport, bar, salle de jeux, etc.
Le vendeur, conscient que l’acheteur était étranger, affichait un prix de 180 000 €. En réalité, nous savions que ce type de bien se situait plutôt autour de 130 000 €.
Lorsque nous sommes intervenus, avec une connaissance précise des prix du marché, des projets comparables, de la rentabilité locative et du potentiel de plus-value, nous avons négocié directement avec le vendeur et réussi à faire baisser le prix à 120 000 €, à condition que l’achat soit réalisé comptant (plutôt qu’en plusieurs fois, comme cela se fait souvent au Brésil), ce qui n'était pas un problème pour l'acheteur.
Sans connaissance du marché local, le client aurait payé 50 % au-dessus du prix réel.
Erreur #3 : Négliger la gestion locative
Une mauvaise gestion peut entraîner 1 à 2 mois sans locataire par an, ce qui peut réduire le rendement de plus de 10%.
Concrètement, sans gestion professionnelle :
- les annonces ne sont pas attrayantes
- les locataires sont mal sélectionnés
- le prix des loyers n'est pas optimisé
- le bien peut être mal entretenu
- les revenus deviennent irréguliers
Expérience personnelle
L’un de nos clients peinait à louer son bien par rapport aux autres appartements disponibles sur des plateformes comme Airbnb et Booking. Cela s’expliquait principalement par un manque d’avis clients, des photos peu attrayantes (manquant d’ordre, de lumière et de charme), et une mauvaise d’adaptation des prix en fonction des périodes et de la concurrence.
Lorsque nous avons repris la gestion, en nous appuyant notamment sur notre statut de “Superhost” et nos excellentes évaluations, nous avons mis en place plusieurs améliorations : ajustement dynamique des prix, nouvelles photos professionnelles, offres promotionnelles pour les premiers clients, et ajout de touches personnalisées (message de bienvenue, chocolats, bouteilles d’eau). Nous avons également veillé à répondre rapidement aux messages afin d’optimiser le taux de réponse.
Résultat : les voyageurs ont commencé à laisser des avis détaillés plutôt que de simples commentaires génériques, la demande a augmenté, et la plateforme a mis l’annonce en avant en la classant parmi les logements les plus performants.
Erreur #4 : Sous-estimer la fiscalité
Beaucoup d’investisseurs se basent sur un rendement brut, mais se retrouvent ensuite avec un rendement net bien inférieur. Dans certains cas, la fiscalité sur les revenus locatifs peut atteindre jusqu’à 27,5 %.
Au Brésil, la fiscalité dépend de plusieurs facteurs : la structure d'achat, le type de revenus et le statut de l’investisseur.
Par exemple : un bien à 7% brut peut facilement tomber entre 4% et 5% net après gestion, charges et fiscalité.
En tant qu’investisseur étranger, il sera difficile d’optimiser la fiscalité, car les règles sont relativement rigides. Mais il est important de connaître précisément le montant des impôts que vous paierez, tant au Brésil que dans votre pays de résidence fiscale, avant d’acheter un bien. Cette connaissance vous permettra de déterminer si un investissement est réellement rentable ou non.
Erreur #5 : Choisir le mauvais type de bien
Tous les biens immobiliers ne répondent pas au même objectif : location saisonnière, location longue durée, plus-value à la revente ou combinaison des trois.
Par exemple, un appartement haut de gamme avec une chambre en bord de mer sera idéal pour la revente à moyen ou long terme, à condition que le prix d'achat soit aligné avec le marché et que le quartier soit en progression.
Un bien en construction avec au moins une chambre sera idéale pour une revente à la livraison, à condition d'acheter dès le début du projet et, une fois encore, de bien analyser le potentiel du quartier.
Un bien en construction avec paiement échelonné, y compris après livraison, peut être une excellente stratégie de cash-flow, puisque les loyers peuvent dans certains cas couvrir une grande partie des mensualités. Il faut toutefois prendre en compte les intérêts supplémentaires après livraison.
En revanche, si l’objectif est uniquement la location courte durée (Airbnb, Booking), un studio est souvent le plus rentable : le prix d’achat est plus bas et il y a une forte demande (à condition que la ville soit touristique, bien sûr).
Si l’objectif est un mix entre court et long terme, un appartement d’une chambre sera le meilleur compromis car il attire à la fois les locataires saisonniers et longue durée, tout en restant facile à revendre par la suite.
Pour les profils plus tolérants au risque, il est possible d’investir dans des zones prometteuses encore en développement. Dans ce cas, la performance dépend souvent de projets d’infrastructure publics (construction de routes de qualité pour faciliter l'accès). Les prix y sont beaucoup plus bas et le potentiel de plus-value peut être très élevé, mais le risque de retard ou de stagnation est également plus important, notamment si les infrastructures publiques prennent du retard.
À l’inverse, si vous souhaitez plus de sécurité, il sera préférable d’investir dans une zone déjà développée, mais dans un quartier en croissance, qui attire à la fois touristes et résidents.
Enfin, si vous souhaitez profiter vous-même du bien pour vos vacances, le choix du bien devra être un équilibre entre rendement locatif et coup de coeur.
Bref, comme vous pouvez le voir, il existe de nombreuses stratégies, qui dépendent de votre budget et de vos objectifs. Et chaque stratégie a son type de bien idéal. Nous voyons régulièrement des investisseurs choisir un bien uniquement sur base de l’émotion ou de l’esthétique, sans analyser la demande locative réelle, les taux d’occupation ou le profil des locataires dans la zone. Dans plusieurs cas, nous avons dû orienter des clients vers des biens totalement différents de leur choix initial, avec de meilleurs rendements, une meilleure liquidité et une occupation plus stable.
Conclusion
La majorité des investisseurs étrangers perdent de l’argent pour une raison simple : ils prennent leurs décisions seuls, sans avoir une vision complète du marché. Ceux qui réussissent ne sont pas plus chanceux, ils sont juste mieux accompagnés.
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