O mercado imobiliário brasileiro atravessa um período de aparentes contradições:
Por um lado, taxas de juros ainda elevadas desaceleram o crédito e dificultam o acesso à compra para parte dos compradores locais.
Por outro, os preços dos imóveis continuam resilientes em várias regiões, enquanto o mercado de locação segue dinâmico em muitas grandes cidades.
Essa combinação levanta uma questão central: por que os preços dos imóveis continuam subindo ou se mantendo mesmo com juros altos?
A resposta não está em um único fator, mas na interação entre crédito, inflação, custos de construção, dinâmica de oferta e demanda, e o comportamento de investidores locais e internacionais.
1. O contexto macroeconômico: juros e inflação
O principal indicador do custo do dinheiro no Brasil é a taxa básica de juros, a Selic, definida pelo Banco Central do Brasil.
Em um ambiente de juros altos, o crédito imobiliário fica mais caro, o que normalmente reduz a demanda.
No entanto, existe um efeito importante que muitas vezes é subestimado: juros altos reduzem parte da demanda financiada, mas também limitam excessos especulativos e aumentam a atratividade de ativos reais como proteção contra a inflação.
Resultado: o mercado desacelera, mas não entra em queda uniforme.
2. O erro mais comum: analisar a média nacional
Um dos maiores erros dos investidores é tratar o mercado imobiliário brasileiro como homogêneo.
Na prática, ele é composto por diversos micro-mercados:
- Grandes capitais com forte demanda de aluguel e turismo
- Regiões litorâneas atrativas para turismo e segunda residência
- Cidades secundárias com baixa liquidez e pouca pressão de valorização
Os índices nacionais de preços representam uma média, mas essa média esconde grandes diferenças regionais.
Na prática: o desempenho de um imóvel depende mais da localização do que do país em si.
3. Preços ainda resilientes: os principais motores
Os dados de mercado disponíveis (especialmente índices de preços de imóveis residenciais) mostram que os preços continuam crescendo acima da inflação em várias regiões do país.
Três fatores principais explicam essa resiliência:
1. Oferta limitada em áreas atrativas
Em regiões de alta demanda (especialmente áreas urbanas dinâmicas e destinos turísticos), a oferta é estruturalmente limitada por geografia, regulação e disponibilidade de terrenos.
2. Custos de construção elevados
A inflação de materiais e mão de obra mantém um piso elevado para novos empreendimentos.
3. Ajuste pós-pandemia
O mercado ainda absorve mudanças estruturais no estilo de vida: trabalho remoto, busca por qualidade de vida e diversificação geográfica dos investimentos.
4. O mercado de locação: um estabilizador importante
Mesmo em cenários de juros altos, a demanda por aluguel continua forte por vários motivos:
- Dificuldade de acesso ao crédito imobiliário
- Mobilidade profissional e urbana
- Crescimento do turismo e dos aluguéis de curta duração em determinadas regiões
Resultado: isso cria um efeito estabilizador. Quando a compra desacelera, o aluguel sustenta a rentabilidade dos ativos. Em muitas cidades brasileiras, o rendimento de aluguel continua competitivo em comparação com outras classes de ativos de baixo risco.
5. Investidor local vs investidor internacional
Um fator frequentemente negligenciado é a diferença de comportamento entre investidores locais e estrangeiros. O investidor local é altamente sensível aos juros e às condições de financiamento.
Já o investidor internacional foca mais em: taxa de câmbio preço do ativo em moeda forte (euro/dólar) potencial de renda em moeda estrangeira.
Resultado: surgem duas dinâmicas de mercado paralelas. Quando a moeda local está mais fraca, os ativos se tornam automaticamente mais acessíveis para investidores estrangeiros, o que pode sustentar a demanda mesmo em períodos de desaceleração interna.
6. O que realmente determina a valorização
Ao contrário do que muitos pensam, a valorização imobiliária não depende apenas da inflação ou dos juros. Os fatores essenciais são:
- localização e escassez de terreno
- liquidez do imóvel (facilidade de revenda)
- demanda estrutural (moradia, turismo, migração interna)
- qualidade do projeto e da construção
- capacidade de geração de renda (aluguel)
A valorização é um fenômeno local, não apenas macroeconômico.
O contexto atual não reflete uma crise generalizada, mas sim um mercado mais seletivo. Os juros altos influenciam o ritmo das transações, mas não alteram os fundamentos estruturais do mercado imobiliário brasileiro:
- crescimento urbano contínuo
- demanda habitacional persistente
- expansão do turismo e do mercado de locação
- desequilíbrios locais entre oferta e demanda
Para investidores, o desafio já não é saber se devem investir, mas onde e como investir de forma inteligente.
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