Fiscalité immobilière au Brésil : France et Belgique

C'est une des questions qu'on nous pose le plus souvent, et l'une des plus mal comprises : combien va réellement coûter la fiscalité d'un investissement à Alagoas, une fois qu'on prend en compte non seulement le Brésil, mais aussi son propre pays de résidence ? 

La réponse courte est : ça dépend de trois moments (achat, location, revente) et de votre pays de résidence, et le mécanisme n'est presque jamais une simple addition de deux taux.

Le régime brésilien : le même pour tout le monde

Quel que soit votre pays de résidence, la fiscalité brésilienne s'applique de la même façon à un non-résident. C'est la base commune avant d'ajouter la couche de votre pays d'origine.

À l'achat

Deux coûts principaux :

• L'ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) : un impôt municipal payé par l'acheteur avant la signature de l'acte. À Maceió, le taux est de 3 % de la valeur du bien (valeur de marché ou valeur cadastrale municipale, la plus élevée des deux étant retenue).
• Les frais de cartório (notaire/registre foncier), qui s'ajoutent à l'ITBI : comptez encore environ 1 à 3 % de la valeur du bien pour ces frais annexes. 

Au total, à Maceió, il faut donc généralement prévoir entre 4 et 6 % de la valeur du bien pour l'ensemble des frais d'acquisition.

En location

Les loyers perçus par un non-résident sont soumis à une retenue à la source de 15 % sur le montant brut, prélevée par le procurador (mandataire fiscal au Brésil). C'est un impôt définitif et forfaitaire : pas de déduction de charges, pas de tranche d'exonération, dès le premier real perçu. 

Base légale : art. 763 du Règlement de l'impôt sur le revenu (RIR/2018), Loi 9.779/1999.

À la revente

Le gain en capital (prix de vente moins prix d'achat, sans les abattements pour durée de détention réservés aux résidents brésiliens) est taxé à 15 % jusqu'à 5 millions de R$ de plus-value, puis 17,5 % / 20 % / 22,5 % au-delà selon des tranches progressives. 

Les non-résidents n'ont accès à aucune des exonérations dont bénéficient les résidents brésiliens (comme l'exonération sur la vente d'un bien unique sous 440 000 R$).

Chaque année, que le bien soit loué ou non

L'IPTU (taxe foncière municipale), dont le taux résidentiel typique au Brésil se situe entre 0,6 % et 1 % de la valeur cadastrale par an selon la municipalité.

Belgique

La Belgique a une convention fiscale avec le Brésil, signée en 1972 et révisée en 2002. Concrètement, pour les revenus locatifs, ça change beaucoup de choses : selon le mécanisme prévu par le SPF Finances pour les pays sous convention, les revenus immobiliers d'origine étrangère sont exonérés en Belgique, mais avec "réserve de progressivité". En pratique : vous déclarez le revenu (l'équivalent du revenu cadastral pour votre bien brésilien), il n'est pas taxé une deuxième fois en Belgique, mais il est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus belges. Ce n'est donc pas gratuit, mais ce n'est pas non plus une double taxation.

Ce mécanisme couvre le revenu "immobilier" pur. Si votre bien est loué meublé, le cas de la plupart des locations de type Airbnb, une partie du loyer change de catégorie fiscale : ce n'est pas le loyer entier qui bascule, mais la part correspondant précisément à la mise à disposition du mobilier. Par défaut, cette part "mobilière" est fixée à 40 % du loyer, soumise à un abattement forfaitaire de 50 %, puis taxée à un taux distinct de 30 %.

Contrairement au revenu immobilier, cette partie n'est en principe pas couverte par l'exonération conventionnelle. Les conventions fiscales ne visent que les revenus des biens immobiliers, pas ceux du mobilier, donc elle reste taxable en Belgique, indépendamment de ce qui a déjà été payé au Brésil.

À titre d'exemple : sur 1 000 € de loyer mensuel, 400 € relèvent du régime mobilier ; après l'abattement de 50 %, la base imposable est de 200 €, taxée à 30 %, soit 60 € d'impôt belge sur cette seule composante du loyer.

Depuis le 1er janvier 2023, la directive européenne DAC7 oblige les plateformes comme Airbnb à transmettre automatiquement aux administrations fiscales les revenus perçus par leurs hôtes. En pratique, l'administration belge dispose déjà de ces informations au moment de votre déclaration.

À la revente, la règle belge générale est la suivante : dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé, une plus-value sur un immeuble bâti revendu dans les 5 ans de l'achat est en principe taxée à 16,5 % (article 90 du Code des impôts sur les revenus 1992) ; au-delà de 5 ans, elle n'est en principe pas taxée. Cette règle s'applique de la même façon aux immeubles détenus en Belgique et à l'étranger. 

La différence, pour un bien situé au Brésil, vient de la convention fiscale belgo-brésilienne : puisqu'elle donne au Brésil le droit d'imposer en premier les gains immobiliers (comme pour les loyers), la Belgique applique le même mécanisme d'exonération avec réserve de progressivité à cette plus-value. En pratique, cela signifie qu'un résident belge ne paie généralement pas une seconde fois les 16,5 % belges sur un gain déjà taxé au Brésil, mais l'articulation précise entre la catégorie belge des "revenus divers" et la convention reste un point technique qu'un comptable doit confirmer au moment de la revente, notamment si celle-ci intervient avant 5 ans.

France

La France a aussi une convention avec le Brésil, l'une des plus anciennes du pays (1971, en vigueur depuis 1972), mais son mécanisme est plus subtil qu'une simple répartition "chacun son taux".

Pour les revenus locatifs et les plus-values immobilières, la convention (articles 6 et 13) donne au Brésil le droit d'imposer en premier, en tant que pays où se situe le bien. Mais elle ne retire pas à la France son propre droit d'imposer ses résidents sur leurs revenus mondiaux, et le mécanisme utilisé diffère selon qu'il s'agit de loyers ou d'une plus-value, une distinction importante que beaucoup de résumés simplifient à tort.

Pour les revenus locatifs (article 6), le mécanisme par défaut de l'article 22§2 a) de la convention s'applique : ils sont exonérés en France, avec réserve de progressivité, le même principe qu'en Belgique et aux Pays-Bas. Vous déclarez le revenu foncier de source brésilienne, il n'est pas taxé une seconde fois en France, mais il compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus.

Pour la plus-value à la revente (article 13), le mécanisme est différent : l'article 22§2 c) de la convention liste explicitement les articles 10, 11, 12, 13, 14, 16 et 17 comme relevant du crédit d'impôt, pas de l'exonération, un texte confirmé mot pour mot dans une décision du Conseil d'État de 2022 (n°455943). La France applique donc sa propre règle de calcul de la plus-value immobilière (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements), puis accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt effectivement payé au Brésil, dans la limite de l'impôt français correspondant.

C'est ce mécanisme de crédit qui rend tout calcul générique dangereux. Le Conseil d'État a d'ailleurs eu l'occasion de trancher plusieurs litiges sur l'interprétation exacte de cet article, preuve que même les praticiens du droit fiscal ne s'accordent pas toujours du premier coup sur le résultat final. Concrètement, cela veut dire :

• Le montant réellement dû en France dépend du calcul précis de la plus-value selon les règles françaises (y compris la conversion BRL/EUR aux bonnes dates), et du montant d'impôt effectivement payé au Brésil.
• Un chiffre du type "vous paierez 15 % au Brésil + 36,2 % en France" est presque toujours faux : la réalité se situe généralement entre les deux, mais le montant exact dépend de votre cas.
• Les abattements pour durée de détention (6 % par an après 5 ans, jusqu'à exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans) s'appliquent au calcul français, mais uniquement une fois qu'on a dépassé le seuil de 5 ans.

Pour un résident fiscal français, chaque situation (durée de détention, taux de change au moment de l'achat et de la revente, frais déductibles) change suffisamment le résultat pour qu'un calcul chiffré générique n'ait pas vraiment de valeur. C'est un point sur lequel nous recommandons systématiquement un chiffrage personnalisé avec un fiscaliste avant la revente.

Pays-Bas

Les Pays-Bas ont également une convention avec le Brésil, signée en 1990 (en vigueur depuis 1991, toujours valable. Une modernisation est en cours de négociation mais n'a pas encore abouti).

Le fonctionnement néerlandais est différent des deux précédents : les Pays-Bas ne taxent pas le revenu locatif en tant que tel. Un bien immobilier détenu à l'étranger entre dans la box 3 (impôt sur le patrimoine/l'épargne et les placements), où c'est la valeur du bien au 1er janvier, pas le loyer réellement perçu, qui sert de base à un rendement forfaitaire présumé (ou au rendement réel, sur option, depuis les évolutions récentes de la réglementation box 3).

Grâce à la convention avec le Brésil, ce bien bénéficie d'une exonération avec fraction de proportionnalité (vrijstellingsmethode met evenredigheidsbreuk) : vous déclarez sa valeur, mais la part d'impôt néerlandais correspondante est neutralisée pour éviter la double imposition, un mécanisme assez proche dans l'esprit de celui de la Belgique. Comme pour la Belgique, la mécanique exacte de calcul (surtout depuis la réforme de la box 3 et l'option de rendement réel) est technique et mérite une vérification avec un comptable néerlandais habitué aux biens étrangers.

Pour la revente, il n'existe pas d'impôt néerlandais distinct sur la plus-value : le système box 3 taxe la détention année après année, pas l'événement de vente en tant que tel. C'est une différence structurelle importante par rapport à la France et à la Belgique.

Alors, est-ce que ça vaut le coup d'acheter à Alagoas avec la fiscalité actuelle ?

La réponse courte : la fiscalité est un coût réel à intégrer dans le calcul, mais elle ne change pas fondamentalement l'équation si l'investissement repose sur les bons chiffres au départ.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est raisonner uniquement sur la plus-value à la revente en ignorant les revenus locatifs perçus entre-temps. Une appréciation de 25 à 30 % sur 5 ans peut sembler modeste une fois qu'on y soustrait l'ITBI, les frais de notaire, l'impôt sur le gain en capital brésilien et la fiscalité de votre pays de résidence. 

Mais si le bien a aussi généré des revenus locatifs pendant cette période (notamment à Maceió où le marché touristique est actif) le calcul change du tout au tout : un rendement net de 5 à 7 % par an en location courte durée, ou de 6 à 6,5 % en longue durée (chiffres qu'on a détaillés et sourcés dans notre article sur la rentabilité Airbnb à Maceió), cumulé sur 5 ans, pèse largement plus lourd dans le résultat final que la seule plus-value à la revente.

C'est là, à notre avis, la bonne façon de juger un investissement à Alagoas aujourd'hui : pas "combien vais-je gagner à la revente dans 5 ans", mais "combien vais-je encaisser au total, loyers nets d'impôts inclus, plus la plus-value nette d'impôts à la sortie". Avec une croissance des prix à Maceió de l'ordre de 6 à 8 % par an ces derniers mois (Índice FipeZAP) et un rendement locatif net qui tourne autour de 5 à 7 %, même après avoir retiré la fiscalité à chaque étape, l'équation reste favorable dans la plupart des scénarios raisonnables, mais elle dépend directement de votre pays de résidence et de votre situation personnelle.

À propos de l'auteur

Jason Aerts

Fondateur de Invest in Brazil

Jason Aerts est fondateur de Invest in Brazil, une société spécialisée dans l’accompagnement d’investisseurs étrangers au Brésil. Avec son épouse, Nieilly Gomes, ils accompagnent des clients étrangers dans leurs projets immobiliers au Nordeste du Brésil : investissement, visas, CPF, ouverture de compte bancaire et gestion locative.

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