Investir em Maceió: renda com Airbnb ou aposta na valorização?

A pergunta que os investidores europeus mais fazem quando descobrem Maceió é esta: as praias são reais, os preços são reais, mas será que a rentabilidade anunciada também é? Queríamos responder com números verificáveis, e não com promessas, incluindo dois pontos que poucos artigos mencionam: uma mudança jurídica recente que afeta diretamente os proprietários em condomínios e o fato de que a verdadeira oportunidade em Maceió hoje talvez não esteja onde se imagina.

Maceió, um dos mercados de Airbnb mais ativos do Brasil

Segundo os dados de 2026 da AirROI, plataforma especializada em análise de locações de curta duração, Maceió apresenta a maior taxa de ocupação de todo o Brasil: 42,6%, com mais de 3.500 anúncios ativos na cidade. Um relatório mais detalhado sobre o mercado local, baseado em dados de junho de 2024 a maio de 2025, aponta uma diária média (ADR) de aproximadamente US$ 65 a 70 (cerca de R$ 350 a 420), com uma taxa média de ocupação de 43%.

Esses dois números já ajudam a entender por que Maceió atrai investidores: uma taxa de ocupação acima da média nacional brasileira, de 31,8% segundo a AirROI, em um mercado que ainda está longe do nível de saturação observado no Rio de Janeiro ou em alguns destinos do Sudeste.

Um exemplo concreto

Em vez de trabalhar com médias abstratas, vamos considerar um caso concreto: um apartamento de 45 m² em Jatiúca, um dos bairros mais procurados de Maceió para locação turística, próximo à praia.

Preço de compra: segundo o Índice FipeZAP (junho de 2026), o preço médio do m² em Jatiúca é de R$ 10.994. Para um apartamento de 45 m² com um quarto, isso representa aproximadamente R$ 495.000, ou cerca de € 82.500, considerando uma taxa de câmbio fixa de € 1 = R$ 6.

Receita com locação de curta duração: considerando uma diária média (ADR) de aproximadamente R$ 380 e uma taxa média de ocupação de cerca de 43%, ou seja, aproximadamente 13 noites alugadas por mês.

• Receita bruta mensal estimada: ≈ R$ 4.500-5.000
• Receita bruta anual estimada: ≈ R$ 54.000-60.000
• Rentabilidade bruta: ≈ 10-11% ao ano

Esse valor é bruto, antes dos custos de administração, limpeza, mobília e períodos de vacância (veja abaixo). Depois de descontados esses custos, uma rentabilidade líquida realista para um imóvel bem administrado costuma ficar entre 5 e 7% ao ano.

Locação de curta duração x locação de longa duração: a comparação que muitas vezes é esquecida

O proprietário também pode optar por alugar o imóvel por longo prazo (um contrato de locação mobiliada tradicional), em vez de utilizá-lo para locações turísticas de curta duração. Ao cruzar diferentes plataformas de anúncios (ZAP Imóveis, Viva Real, Trovit) para apartamentos mobiliados de tamanho semelhante (42–45 m²) em Jatiúca, os valores de aluguel observados ficam, em sua maioria, entre R$ 2.800 e R$ 3.300 por mês, ou aproximadamente R$ 65–70/m² por mês.

Aplicando esses valores ao nosso apartamento de 45 m², chegamos a aproximadamente R$ 3.000 por mês, ou R$ 36.000 por ano, o que corresponde a um rendimento bruto de cerca de 7,3% e a um rendimento líquido próximo de 6–6,5%, após a dedução das taxas de administração (geralmente mais baixas na locação de longo prazo: 8–10% do aluguel, contra 15–30% na locação de curta duração).

A diferença entre a locação de curta e de longa duração, portanto, é real, mas significativamente menor do que muitas vezes se imagina: o rendimento bruto do Airbnb é da ordem de 50% superior, e não o dobro. Quando consideramos também os custos e a maior carga de gestão da locação de curta duração (mobília em padrão turístico, limpeza entre cada estadia e vacância menos previsível), os rendimentos líquidos das duas modalidades se tornam bastante próximos. Esse é mais um argumento a favor da tese desenvolvida adiante: hoje, em Maceió, a verdadeira diferença está menos na escolha entre locação de curta ou longa duração e mais na valorização do próprio imóvel.

O verdadeiro motor da rentabilidade em Maceió: a valorização, e não, por enquanto, a renda de aluguel

É preciso ser honesto sobre um ponto que os números acima não mostram: Maceió ainda não é um destino internacional consolidado como o Rio de Janeiro. Por isso, hoje, a melhor oportunidade de investimento não está necessariamente apenas na renda gerada pelo aluguel. Ela está na trajetória de crescimento da própria cidade.

Três projetos em andamento estão melhorando concretamente a acessibilidade e a atratividade da região:

• O Aeroporto Costa dos Corais, em Maragogi (a cerca de 1h30 de Maceió), um investimento de R$ 371 milhões, deve ser concluído até o final de 2026. Ele conectará diretamente o Litoral Norte de Alagoas, atualmente acessível apenas pelo aeroporto de Maceió seguido de mais de 130 km de estrada, ao tráfego aéreo nacional e, futuramente, internacional.
• A expansão do Parque Shopping Maceió, um investimento de R$ 67 milhões (+5.500 m² de área e 38 novas lojas), foi inaugurada no final de 2025. O fluxo de visitantes, que já chega a 8 milhões por ano, deve crescer 20% em 2026.
• A modernização da infraestrutura da orla, com novas ciclovias, calçadões e espaços públicos renovados em diferentes trechos do litoral, como parte de um plano de mobilidade urbana de R$ 360 milhões.

São sinais concretos de amadurecimento do mercado, e não promessas de marketing. Esse processo já aparece nos preços dos imóveis: segundo o Índice FipeZAP (junho de 2026), Maceió registrou uma valorização de 8,24% nos últimos 12 meses, contra 4,39% no Rio de Janeiro no mesmo período, enquanto o preço médio por m² continua mais baixo em Maceió (R$ 9.966 contra R$ 11.049 no Rio).

Em outras palavras, com o mesmo orçamento, hoje é possível comprar em Maceió um imóvel novo, em um bairro valorizado, em um mercado que está crescendo aproximadamente duas vezes mais rápido que o Rio neste momento, em vez de um imóvel mais antigo em um mercado já maduro. A lógica de investimento é, portanto, diferente da compra voltada exclusivamente para a geração imediata de renda: você compra cedo em uma cidade que ainda não é amplamente conhecida internacionalmente, com a expectativa de que a valorização na revenda e, com o tempo, o aumento da renda de aluguel à medida que o destino se torna mais conhecido representem a maior parte do retorno sobre o investimento. A renda atual do Airbnb é uma boa fonte complementar, mas ainda não é o principal motor da rentabilidade.

O ponto que não pode ser ignorado: o condomínio agora também tem voz

É aqui que muitos artigos sobre investimento em Maceió param cedo demais. Desde maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a mais alta corte brasileira para questões de natureza civil, proferiu uma decisão que tem consequências concretas para os proprietários em condomínios.

O STJ decidiu que a locação por curta duração de forma recorrente e profissional, como no modelo típico do Airbnb, pode exigir a aprovação expressa de dois terços dos condôminos quando a convenção do condomínio estabelece uso exclusivamente residencial, mesmo que não exista uma proibição expressa à locação de curta duração. Em junho de 2026, o STJ também suspendeu nacionalmente todos os processos em andamento sobre o tema, enquanto trabalha na definição de uma tese vinculante definitiva (Tema 1.443).

Para um investidor, isso traz uma consequência muito prática: antes de comprar, é preciso verificar a convenção de condomínio do empreendimento que está sendo considerado. Alguns empreendimentos, especialmente aqueles projetados e comercializados desde o início para investimento turístico, já preveem expressamente a possibilidade de locação de curta duração em seus documentos, oferecendo maior segurança ao comprador. Outros, originalmente concebidos como condomínios residenciais tradicionais, podem apresentar problemas caso os condôminos decidam posteriormente restringir esse tipo de locação.

Esse é um ponto de due diligence que incorporamos sistematicamente à nossa análise de um empreendimento antes de recomendá-lo a um cliente. É também uma das razões pelas quais a escolha do empreendimento é pelo menos tão importante quanto a escolha do bairro.

Os custos que muitas vezes ficam de fora da conta

Para falar de forma transparente sobre a rentabilidade real, estes são os principais custos que reduzem o rendimento bruto:

• Gestão do imóvel: 15 a 30% da receita, dependendo do tipo de locação
• Mobília completa: investimento inicial para equipar o imóvel em um padrão adequado para locação turística (cozinha equipada, roupa de cama, decoração). Considere aproximadamente € 150/m²
• Condomínio e IPTU, que devem ser pagos independentemente de o imóvel estar alugado ou não. No Brasil, a faixa habitual fica em torno de 1% do valor venal do imóvel por ano.
• Vacância: os meses de menor movimento, fora da alta temporada, reduzem naturalmente a taxa média anual de ocupação

Em resumo

Sim, Maceió é um dos mercados de Airbnb mais ativos do Brasil, com uma taxa de ocupação acima da média nacional. Em um imóvel bem localizado e bem administrado, um rendimento líquido de 5% a 7% ao ano é uma estimativa realista. É superior ao rendimento da locação tradicional de longo prazo (em torno de 6–6,5% líquidos), mas menos expressivo do que algumas estimativas divulgadas podem sugerir. Mas esse número depende fortemente de três fatores que precisam ser verificados antes da compra, e não depois: a situação jurídica do condomínio em relação à locação de curta duração, a qualidade da gestão escolhida e a localização exata do imóvel dentro da cidade.

Dito isso, a renda de aluguel provavelmente não é hoje o principal motivo para investir em Maceió. A cidade ainda é relativamente pouco conhecida internacionalmente em comparação com Rio ou Fortaleza, o que limita naturalmente a rentabilidade atual dos aluguéis, mas também explica por que os preços permanecem inferiores aos de mercados mais maduros, enquanto os valores dos imóveis estão crescendo atualmente quase duas vezes mais rápido do que no Rio. A tese de investimento mais sólida para Maceió hoje se parece mais com isto: comprar um imóvel novo, em um bom bairro, em uma cidade cuja infraestrutura, do aeroporto à mobilidade urbana e ao comércio, está se desenvolvendo ano após ano, e deixar que o tempo faça a maior parte do trabalho. Enquanto isso, a renda do Airbnb representa uma fonte complementar interessante.

Cada imóvel é um caso particular. Se você quiser simular a rentabilidade real de um projeto específico, considerando o preço de compra, a localização e o plano de pagamento, nossa calculadora personalizada de rentabilidade fornece uma estimativa detalhada em poucos minutos. 

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