Investeren in Maceió: Airbnb-rendement of inzetten op groei?

De vraag die Europese investeerders het vaakst stellen wanneer ze Maceió ontdekken, is deze: de stranden zijn echt, de prijzen zijn echt, maar geldt dat ook voor het rendement dat wordt beloofd? We wilden die vraag beantwoorden met verifieerbare cijfers in plaats van met loze beloftes. Daarbij behandelen we ook twee punten die in veel artikelen nauwelijks aan bod komen: een recente juridische ontwikkeling die rechtstreeks gevolgen heeft voor eigenaars in een mede-eigendom, en het feit dat de echte opportuniteit in Maceió vandaag misschien niet ligt waar je die op het eerste gezicht zou verwachten.

Maceió, een van de actiefste Airbnb-markten van Brazilië

Volgens de gegevens van 2026 van AirROI, een gespecialiseerd analyseplatform voor kortetermijnverhuur, heeft Maceió de hoogste bezettingsgraad van heel Brazilië: 42,6%, met meer dan 3.500 actieve accommodaties in de stad. Een uitgebreider rapport over de lokale markt, gebaseerd op gegevens van juni 2024 tot mei 2025, situeert de gemiddelde nachtprijs (ADR) rond 65 tot 70 dollar (ongeveer R$ 350 tot 420), bij een gemiddelde bezettingsgraad van 43%.

Deze twee cijfers volstaan om te begrijpen waarom Maceió investeerders aantrekt: een bezettingsgraad die hoger ligt dan het Braziliaanse nationale gemiddelde van 31,8% volgens AirROI, op een markt die nog lang niet dezelfde verzadiging kent als Rio of bepaalde toeristische bestemmingen in het zuidoosten.

Een concreet voorbeeld

Laten we een concreet geval nemen in plaats van te werken met abstracte gemiddelden: een appartement van 45 m² in Jatiúca, een van de meest gewilde wijken van Maceió voor toeristische verhuur, op korte afstand van het strand.

Aankoopprijs: volgens de FipeZAP-index (juni 2026) bedraagt de gemiddelde prijs per m² in Jatiúca R$ 10.994. Voor een 1-slaapkamerappartement van 45 m² komt dat neer op ongeveer R$ 495.000, oftewel ongeveer € 82.500 bij een vaste wisselkoers van € 1 = R$ 6.

Huurinkomsten bij kortetermijnverhuur: als we uitgaan van de gemiddelde ADR (≈ R$ 380 per nacht) en de gemiddelde bezettingsgraad (≈ 43%), oftewel ongeveer 13 verhuurde nachten per maand:

• Geschatte bruto maandelijkse inkomsten: ≈ R$ 4.500-5.000
• Geschatte bruto jaarlijkse inkomsten: ≈ R$ 54.000-60.000
• Bruto rendement: ≈ 10-11% per jaar

Dit is een brutorendement, dus vóór de kosten voor beheer, schoonmaak, inrichting en leegstand (zie verderop). Zodra deze kosten zijn afgetrokken, ligt een realistisch nettorendement voor een goed beheerd pand doorgaans tussen 5 en 7% per jaar.

Kortetermijnverhuur versus langetermijnverhuur: de vergelijking die vaak wordt vergeten

Een eigenaar kan het appartement ook voor langere termijn verhuren (een klassieke gemeubileerde huurovereenkomst), in plaats van voor korte toeristische verblijven. Als we verschillende advertentieplatforms (ZAP Imóveis, Viva Real, Trovit) vergelijken voor gemeubileerde appartementen van vergelijkbare grootte (42–45 m²) in Jatiúca, liggen de waargenomen huurprijzen overwegend tussen R$ 2.800 en R$ 3.300 per maand, oftewel ongeveer R$ 65–70/m² per maand.

Toegepast op ons appartement van 45 m² betekent dit ongeveer R$ 3.000 per maand, of R$ 36.000 per jaar, wat overeenkomt met een bruto rendement van ongeveer 7,3% en een netto rendement van ongeveer 6–6,5% na aftrek van de beheerkosten (die bij langetermijnverhuur doorgaans lager liggen: 8–10% van de huur, tegenover 15–30% bij kortetermijnverhuur).

Het verschil tussen korte en lange termijn is dus reëel, maar aanzienlijk kleiner dan vaak wordt aangenomen: bij Airbnb ligt het bruto rendement in de orde van 50% hoger, en niet twee keer zo hoog. Wanneer we bovendien rekening houden met de hogere beheerslast van kortetermijnverhuur (inrichting volgens toeristische standaard, schoonmaak na elk verblijf, minder voorspelbare leegstand), komen de netto rendementen van beide opties vrij dicht bij elkaar te liggen. Dit is een bijkomend argument voor de these die verderop wordt uitgewerkt: het echte verschil in Maceió ligt vandaag minder in de keuze tussen korte en lange termijn dan in de waardestijging van het vastgoed zelf.

De echte motor achter het rendement in Maceió: de meerwaarde, nog niet de huurinkomsten

We moeten eerlijk zijn over iets wat de bovenstaande cijfers niet laten zien: Maceió is internationaal nog geen gevestigde bestemming zoals Rio de Janeiro. Het is daarom vandaag niet zozeer het huurinkomen waarmee je er de beste investering realiseert, maar vooral de ontwikkeling die de stad doormaakt.

Drie lopende projecten veranderen concreet de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de regio:

• De luchthaven Costa dos Corais in Maragogi (op ongeveer 1,5 uur van Maceió), een investering van R$ 371 miljoen, moet eind 2026 worden voltooid. De luchthaven zal de noordelijke kust van Alagoas, die momenteel alleen bereikbaar is via de luchthaven van Maceió en vervolgens meer dan 130 km over de weg, rechtstreeks verbinden met het nationale en op termijn ook het internationale luchtverkeer.
• De uitbreiding van Parque Shopping Maceió, een investering van R$ 67 miljoen (+5.500 m² winkeloppervlakte, 38 nieuwe winkels), werd eind 2025 geopend. Het bezoekersaantal, dat al 8 miljoen bezoekers per jaar bedraagt, zal naar verwachting in 2026 met 20% stijgen.
• Dit zijn concrete signalen van een markt die volwassen wordt, geen marketingbeloftes. Die ontwikkeling is vandaag al zichtbaar in de vastgoedprijzen: volgens de FipeZAP-index (juni 2026) kende Maceió een prijsstijging van 8,24% over 12 maanden, tegenover 4,39% voor Rio de Janeiro in dezelfde periode, terwijl de prijs per m² in Maceió nog steeds lager ligt (R$ 9.966 tegenover R$ 11.049 in Rio).

Met hetzelfde budget koop je vandaag in Maceió dus een nieuwbouwappartement in een gewilde wijk, op een markt die momenteel ongeveer twee keer zo snel groeit als Rio, in plaats van een ouder pand op een reeds volwassen markt.

De investeringslogica verschilt daarmee van een aankoop die uitsluitend gericht is op onmiddellijk huurinkomen: je koopt vroeg in een stad die internationaal nog niet breed bekend is, met het idee dat de meerwaarde bij doorverkoop en, na verloop van tijd, hogere huurinkomsten naarmate de bestemming bekender wordt, het belangrijkste deel van het rendement zullen vormen. Het huidige Airbnb-inkomen is daarbij een mooie aanvulling, maar nog niet de belangrijkste motor achter het rendement.

Een punt dat je niet kunt negeren: de mede-eigendom heeft voortaan ook iets te zeggen

Hier stoppen veel artikelen over investeren in Maceió te vroeg. Sinds mei 2026 heeft het Superior Tribunal de Justiça (STJ), de hoogste Braziliaanse rechtbank voor civielrechtelijke geschillen, een uitspraak gedaan die concreet gevolgen heeft voor eigenaars in een mede-eigendom.

Het STJ oordeelde dat terugkerende en professionele kortetermijnverhuur, zoals het typische Airbnb-model, expliciete goedkeuring van twee derde van de mede-eigenaars kan vereisen wanneer het reglement van de mede-eigendom uitsluitend residentieel gebruik voorschrijft, zelfs wanneer kortetermijnverhuur niet expliciet wordt verboden. In juni 2026 heeft het STJ bovendien alle lopende procedures over dit onderwerp op nationaal niveau opgeschort, in afwachting van een definitieve bindende rechtsregel (Tema 1.443).

Concreet betekent dit voor een investeerder één heel belangrijk ding: controleer vóór je koopt het reglement van de mede-eigendom (convenção de condomínio) van het gebouw waarin je wilt investeren. Sommige residenties, met name projecten die vanaf het begin zijn ontworpen en verkocht voor toeristische investeringen, voorzien al expliciet in de mogelijkheid van kortetermijnverhuur in hun statuten. Dat biedt de koper meer zekerheid. Andere gebouwen die oorspronkelijk als klassieke woonresidenties zijn opgezet, kunnen een probleem vormen als de mede-eigenaars later beslissen om kortetermijnverhuur te beperken.

Dit is een onderdeel van de due diligence die we standaard meenemen in onze analyse van een project voordat we het aan een klant aanbevelen. Het is ook een van de redenen waarom de keuze van de residentie minstens even belangrijk is als de keuze van de wijk.

De kosten die vaak worden vergeten

Wie het werkelijke rendement wil berekenen, moet ook rekening houden met de kosten die het brutorendement verlagen:

• Verhuurbeheer: 15 tot 30% van de inkomsten, afhankelijk van het type verhuur
• Volledige inrichting: een initiële investering om het appartement op toeristisch niveau in te richten (uitgeruste keuken, beddengoed, decoratie). Reken op ongeveer € 150/m²
• Condominiumkosten en IPTU (Braziliaanse onroerendezaakbelasting), die verschuldigd zijn ongeacht of het pand verhuurd is. In Brazilië ligt de gebruikelijke bandbreedte rond 1% van de fiscale waarde van het pand per jaar.
• Leegstand: de rustigere maanden buiten het hoogseizoen verlagen automatisch de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad

Samengevat

Ja, Maceió is een van de actiefste Airbnb-markten van Brazilië, met een bezettingsgraad die boven het nationale gemiddelde ligt. Bij een goed gelegen en goed beheerd vastgoed is een netto rendement van 5 tot 7% per jaar een realistische indicatie. Dat ligt hoger dan bij klassieke langetermijnverhuur (ongeveer 6–6,5% netto), maar is minder spectaculair dan soms wordt voorgesteld. Maar dit cijfer hangt sterk af van drie factoren die je vóór de aankoop moet controleren, niet erna: de juridische status van de mede-eigendom met betrekking tot kortetermijnverhuur, de kwaliteit van het gekozen verhuurbeheer en de exacte ligging van het pand binnen de stad.

Dat gezegd hebbende, is het huurinkomen vandaag waarschijnlijk niet de belangrijkste reden om in Maceió te investeren. De stad is internationaal nog relatief onbekend, in tegenstelling tot Rio of Fortaleza. Dat beperkt het huidige huurrendement, maar verklaart ook waarom de prijzen nog lager liggen dan op meer volwassen markten, terwijl de vastgoedprijzen momenteel bijna twee keer zo snel stijgen als in Rio. De sterkste investeringsstrategie voor Maceió ziet er vandaag eerder als volgt uit: koop een nieuw pand in een goede wijk, in een stad waarvan de infrastructuur, van luchthaven tot mobiliteit en retail, elk jaar verder wordt ontwikkeld, en geef de tijd de kans om het grootste deel van het werk te doen. Het Airbnb-inkomen vormt intussen een mooie aanvulling.

Elk pand is uniek. Wil je het werkelijke rendement van een specifiek project simuleren, op basis van de aankoopprijs, locatie en betalingsplanning? Met onze gepersonaliseerde rendementscalculator krijg je binnen enkele minuten een berekening op maat. 

Simuleer jouw investering