Ja, een niet-resident mag wettelijk vastgoed kopen in Brazilië.
Of je nu toerist bent, expat of gewoon een investeerder op afstand.
Inhoud
- Het juridische kader: wat zegt de Braziliaanse wet?
- Het CPF: jouw onmisbare sleutel
- Wat je NIET mag kopen (de uitzonderingen)
- De concrete stappen bij een aankoop als niet-resident
- Financiering en geldtransfers vanuit het buitenland
- Fiscaliteit: wat moet je betalen?
- Waarom eerder naar Alagoas kijken dan naar Rio of São Paulo?
- Veelgestelde vragen
1. Het juridische kader: wat zegt de Braziliaanse wet?
De Braziliaanse federale grondwet van 1988, gecombineerd met wet nr. 5.709/1971, bepaalt de regels rond vastgoedbezit door buitenlanders.
De conclusie is duidelijk: buitenlandse natuurlijke personen (residenten én niet-residenten) mogen stedelijk vastgoed kopen in Brazilië, zonder beperkingen op basis van nationaliteit of verblijfsstatus.
Het Braziliaanse Burgerlijk Wetboek van 2002 bevestigt die vrijheid om vastgoed in stedelijke zones te kopen, onder dezelfde voorwaarden als Braziliaanse burgers. Concreet betekent dit dat een Europese toerist die nog in zijn hotel verblijft, perfect legaal een verkoopovereenkomst kan ondertekenen.
In tegenstelling tot landen zoals Thailand of Kroatië legt Brazilië geen nationale quota, wachttijden of complexe eigendomsstructuren op aan buitenlandse kopers van stedelijk vastgoed.
2. Het CPF: jouw onmisbare sleutel
Ongeacht je nationaliteit of migratiestatus is de eerste vereiste om in Brazilië te kopen het verkrijgen van een CPF (Cadastro de Pessoa Física), het Braziliaanse fiscale identificatienummer.
Een CPF is verplicht om:
- Een verkoopovereenkomst te ondertekenen (contrato de compra e venda)
- Het vastgoed te registreren bij het Kadaster (Cartório de Registro de Imóveis)
- Een Braziliaanse bankrekening voor niet-residenten te openen
- Belastingen in verband met de transactie aan te geven
Goed nieuws: een CPF aanvragen is eenvoudig en gratis!
Je hebt geen verblijfsvisum nodig om het te verkrijgen. Je kan de aanvraag doen via het Braziliaanse consulaat in jouw land (met paspoort, adresbewijs en formulier).
Wij kunnen je hierbij begeleiden:
Punt dat vaak vergeten wordt:
Ben je getrouwd? Dan moet je partner ook een eigen CPF hebben, zelfs als hij of zij geen mede-eigenaar is. De Braziliaanse wetgeving rond huwelijksvermogensrecht vereist dit om de transactie volledig rechtsgeldig te maken.
3. Wat je NIET mag kopen (de uitzonderingen)
De aankoopvrijheid is niet onbeperkt. Er zijn drie grote beperkingen:
Landbouwgrond en rurale terreinen
Een buitenlandse niet-resident mag geen landbouwgrond kopen in Brazilië. Wet nr. 5.709/1971 beperkt zulke aankopen streng, vooral boven 50 fiscale modules, en vereist in sommige gevallen voorafgaande goedkeuring van de overheid. De enige uitzondering voor een niet-resident: het verkrijgen van zo’n eigendom via erfenis.
Grenszones
Vastgoed binnen een strook van 150 km langs de internationale grenzen van Brazilië valt onder strengere controle en vereist goedkeuring van de Nationale Defensieraad. Deze beperking geldt niet voor de grote meerderheid van de kust- en stedelijke gebieden.
Vennootschapsstructuren
Bedrijven onder buitenlandse controle kunnen met bijkomende vereisten te maken krijgen, vooral in gereguleerde sectoren. Kopen via een Braziliaanse vennootschap (met CNPJ) blijft echter een geldige en soms fiscaal interessante optie. Dit moet geval per geval bekeken worden met een advocaat.
Wat betekent dit concreet?
Voor bijna alle buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in een appartement, stadswoning of verhuurvastgoed in een kust- of stedelijke zone, zijn deze beperkingen niet van toepassing.
4. De concrete stappen bij een aankoop als niet-resident
1. Je CPF verkrijgen: de eerste stap, idealiter nog vóór je actief begint te zoeken.
2. Werken met een erkende vastgoedmakelaar (CRECI): in Brazilië zijn vastgoedmakelaars gereguleerd via de CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Bij een aankoop op afstand is een goede lokale begeleiding essentieel.
3. Juridische controle: zodra het vastgoed gekozen is, moet een Braziliaanse advocaat de volledige juridische en fiscale situatie controleren: eigendomstitel, eventuele schulden, stedenbouwkundige conformiteit en de status van de verkoper. Deze stap is niet onderhandelbaar. Via onze begeleiding krijg je deze juridische controle door onze lokale advocate.
4. Ondertekening van de verkoopovereenkomst: dit standaardcontract in Brazilië legt de prijs, voorwaarden en betalingskalender vast.
5. Geldtransfer: fondsen afkomstig uit het buitenland moeten via het officiële banksysteem worden overgemaakt en aangegeven bij de Receita Federal. Sinds januari 2025 maakt de niet-residentenrekening deze operaties eenvoudiger.
6. Registratie: het vastgoed wordt vervolgens geregistreerd bij het bevoegde kadaster (Cartório de Registro de Imóveis). Op dat moment wordt de eigendomstitel officieel op jouw naam gezet.
7. Betaling van de transactiekosten: de ITBI-belasting en registratierechten worden betaald bij het verlijden van de verkoopakte. Bekijk hier alle kosten verbonden aan een aankoop in Brazilië.
Praktische tip: volmacht
Kan je niet fysiek aanwezig zijn in Brazilië bij de ondertekening? Dan kan je via een notariële volmacht iemand ter plaatse aanduiden (advocaat of vertrouwenspersoon). Ook dit proces nemen wij voor onze rekening.
5. Financiering en geldtransfers vanuit het buitenland
Braziliaanse hypothecaire lening
Voor een niet-resident blijft toegang tot lokaal krediet zeer beperkt: banken vragen meestal een permanent verblijf en regelmatige inkomsten in Brazilië.
De meeste buitenlandse investeerders financieren hun aankoop daarom via één van deze opties: aankoop met eigen middelen, lening in het thuisland of, bij nieuwbouwprojecten, gespreide betalingen rechtstreeks aan de projectontwikkelaar (vaak met 0% interest tijdens de bouwfase).
Internationale geldtransfer
Elke internationale overschrijving moet via het officiële banksysteem verlopen en aangegeven worden bij de Receita Federal. Je zal bewijsstukken van de oorsprong van de fondsen moeten voorleggen (bankuittreksels, belastingaangiftes), wat de verwerkingstijd kan verlengen.
Sinds 1 januari 2025 heeft Gezamenlijke Resolutie nr. 13/2024 van de Banco Central do Brasil de rekening voor niet-residenten gemoderniseerd. Deze hervorming vermindert de wisselverplichtingen, vereenvoudigt valutaconversies en maakt het volledige proces veel vlotter voor internationale investeerders.
Het voordeel van nieuwbouwprojecten in Alagoas
In opkomende markten zoals Maceió bieden veel projectontwikkelaars betalingsplannen aan verspreid over de volledige bouwperiode (12 tot 36 maanden), met een saldo bij de notariële akte. Daardoor kan je investeren zonder Braziliaans krediet, wat het grootste obstakel voor niet-residenten wegneemt.
6. Fiscaliteit: wat moet je betalen?
| Belasting / Kosten | Tarief | Wanneer |
| ITBI | 2% tot 4% afhankelijk van de gemeente | Bij de verkoopakte |
| Notaris- en registratierechten | ±2% tot 3% van de verkoopprijs | Bij de verkoopakte |
| IPTU (jaarlijkse onroerende voorheffing) | Variabel volgens gemeente en kadastrale waarde | Jaarlijks |
| Belasting op meerwaarde bij verkoop | 15% voor niet-residenten | Bij doorverkoop |
| Huurinkomsten | 15% (bronheffing voor niet-residenten) | Bij elke huurbetaling |
Dubbele belasting: wat dekt het belastingverdrag?
De meeste Europese landen hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting met Brazilië afgesloten. Concreet betaalt de Europese investeerder belasting op de meerwaarde in Brazilië, maar wordt diezelfde winst niet nog eens belast in Europa.
Opgelet voor de lopende Braziliaanse belastinghervorming
Sinds 2024 werkt Brazilië aan een structurele fiscale hervorming (btw, belastingen op buitenlands vermogen). De regels evolueren dus. Voor elke belangrijke investering raden wij aan je te laten begeleiden door een Braziliaanse fiscalist.
7. Waarom eerder naar Alagoas kijken dan naar Rio of São Paulo?
Dat is een vraag die veel Europese investeerders zich stellen, en de cijfers geven daar beter antwoord op dan eender welk verkooppraatje.
Rio de Janeiro en São Paulo zijn mature markten, maar het huurrendement ligt er zelden hoger dan 4% in de populairste wijken. De prijzen hebben al een groot deel van hun historische waardestijging verwerkt en de concurrentie is sterk.
Maceió heeft een totaal ander profiel: volgens de FipeZap-index, de nationale referentie voor de Braziliaanse vastgoedmarkt, steeg de residentiële m²-prijs in Maceió met 74,6% in vijf jaar tijd, tussen 2019 en 2023.
En die dynamiek bleef aanhouden: in 2023 stegen de prijzen met 18%, gevolgd door nog eens 10,5% in 2024, tegenover een nationaal gemiddelde van 7,7%. In absolute cijfers ging de gemiddelde m²-prijs van R$ 7.181 in januari 2023 naar R$ 9.342 in januari 2025, oftewel +30% in twee jaar.
Maceió is vandaag de hoofdstad met de hoogste gemiddelde m²-prijs van heel Noordoost-Brazilië en staat op de 8e plaats van alle Braziliaanse hoofdsteden. Maar vergeleken met São Paulo (R$ 11.374/m²) of Florianópolis (R$ 11.766/m²) blijft er nog groeipotentieel.
In 2025 komt de markt in een stabilisatiefase terecht na jaren van sterke stijgingen. Voor investeerders is dat net het interessante moment: de fundamenten zijn sterk, de speculatieve volatiliteit is afgenomen en de prijzen liggen nog steeds lager dan in de grote Braziliaanse metropolen.
Daarbovenop zijn er structurele factoren die de vraag op lange termijn ondersteunen:
- Een toeristische sector in sterke groei (Maceió staat regelmatig tussen de beste strandbestemmingen van Brazilië)
- Sterk stijgende huurprijzen: +13,5% in 2024, met bijzonder hoge vraag naar seizoensverhuur in kustwijken zoals Pajuçara, Jatiúca en Ponta Verde
- Nieuwbouwprojecten met gespreide betalingsplannen, ideaal voor buitenlandse kopers zonder toegang tot lokaal krediet
Onze expertise op het terrein
Bij Invest in Brazil wonen we tussen Maceió en België. We hebben hier zelf geïnvesteerd vóór we andere investeerders begonnen te begeleiden. Deze cijfers volgen we elke maand op en we hebben ze ook zelf van dichtbij meegemaakt.
8. Veelgestelde vragen
Nee. Met een notariële volmacht voorzien van een apostille kan een vertegenwoordiger in jouw naam tekenen. Toch raden we sterk aan om minstens één verkennende reis ter plaatse te maken, zeker wanneer je investeert in een markt die je nog weinig kent.
Ja. Elke mede-koper moet een eigen CPF hebben. Het is sterk aangeraden om in de akte duidelijk het eigendomsaandeel van elke persoon vast te leggen om latere discussies of conflicten te vermijden.
Ja, seizoensverhuur is legaal in Brazilië, ook via platformen zoals Airbnb of Booking. De huurinkomsten zijn onderworpen aan een bronheffing van 15% voor niet-residenten. Wij beheren de verhuur volledig voor jou.
Ja. Een niet-resident mag zijn vastgoed op elk moment verkopen. De meerwaarde wordt belast aan 15%. De opbrengst van de verkoop mag naar het thuisland worden teruggestuurd, op voorwaarde dat de oorspronkelijke aankoop correct werd gedocumenteerd en de fondsen legaal Brazilië zijn binnengekomen.
Wettelijk gezien niet verplicht. In de praktijk is het echter sterk aanbevolen, zeker bij een eerste aankoop. De controle van eigendomstitels, eventuele schulden verbonden aan het vastgoed en de conformiteit van de projectontwikkelaar (bij nieuwbouwprojecten) vereisen lokale expertise die je beter niet uitsluitend aan een vastgoedmakelaar overlaat.
Onze Braziliaanse advocate voert deze controle voor jou uit:
Overweeg je te investeren in Brazilië?
Wij begeleiden Europese investeerders van de selectie van het vastgoed tot en met de verhuur, met een kennis van de lokale markt die weinig kantoren kunnen bieden.
Bronnen:
Braziliaanse federale grondwet (1988) · Wet nr. 5.709/1971 · Braziliaans Burgerlijk Wetboek (2002) · Gezamenlijke Resolutie Banco Central do Brasil / CVM nr. 13/2024 · Pontes Vieira Advogados (2026) · Receita Federal do Brasil · Green Acres Brazilië (2025) · Latin Exclusive (2025)