Cas client - Investir à Maceió avant même d'y être allé : le parcours d'un couple néerlandais

Comment un couple qui n'avait jamais mis les pieds au Brésil est devenu propriétaire de deux appartements à Maceió, a visité les chantiers, a commencé à investir en bourse brésilienne, et cherche déjà un troisième bien.

2 février 2026 par

Jason Aerts

Point de départ : une ville mentionnée par hasard

Septembre 2024. Un couple néerlandais dans la trentaine, tous les deux actifs professionnellement, contacte Jason via le site. Leur seule source d'information sur Maceió : un collègue originaire de là-bas, qui leur a dit en passant que la ville offrait de belles opportunités immobilières.

Pas de développeur en tête. Pas de projet précis. Pas d'expérience du marché brésilien. Aucun des deux ne parle portugais. Ils n'ont jamais voyagé au Brésil.

Leur question de départ est honnête : est-ce vraiment possible d'investir là-bas à distance, sans prendre des risques déraisonnables ?

Les premières semaines : les mêmes doutes, formulés différemment

Les premières interactions, appels, emails, WhatsApp, font rapidement apparaître un schéma classique. Les mêmes questions reviennent, parfois reposées différemment quelques jours plus tard :

"C'est vraiment comme ça que ça fonctionne normalement ?" — "Qu'est-ce qui se passe si quelque chose tourne mal ?" — "Comment on peut être sûrs que l'argent arrive au bon endroit ?"

Ces doutes ne disparaissent pas après une explication. Ils reviennent par vagues, à chaque nouvelle étape. Notre rôle n'a pas été de "rassurer vite", mais d'être présents dans la durée : répondre, reformuler, confirmer, expliquer autrement quand c'était nécessaire, et laisser le temps aux décisions de mûrir.

La confiance ne s'est pas construite sur un argumentaire commercial. Elle s'est construite par la cohérence de chaque interaction.

Comprendre avant de proposer

Avant toute proposition d'appartement, on a pris le temps de bien cadrer le projet. Budget, tolérance au risque, horizon d'investissement, besoin de contrôle, attentes réelles.

Leur objectif était clair : un investissement purement financier. Acquérir un bien pour faire croître leur capital à long terme, le louer en courte durée (type Airbnb) entre-temps, et garder l'option de l'utiliser éventuellement pour des vacances au Brésil.

La recherche du bien : l'appartement 717, vendu en une journée

Sur la base de leur profil, on a commencé une recherche ciblée. Plusieurs projets ont été analysés, comparés, et parfois écartés délibérément. Certains avaient l'air attractifs sur le papier mais ne correspondaient pas à leurs objectifs ou comportaient des risques spécifiques.

Un studio dans le projet Concept Jatiúca, au 7e étage, est sorti du lot : excellente orientation solaire (nascente), quartier de Jatiúca à 7 minutes à pied de la mer, promoteur solide avec des décennies d'expérience.

Le couple confirme son intérêt. On soumet l'offre en fin de journée. Réponse du promoteur le lendemain : l'appartement 717 a été réservé par quelqu'un d'autre dans la même journée.

C'est une réalité du marché de Maceió : les bons biens dans les bons quartiers partent vite, parfois en quelques heures. Sans quelqu'un sur place pour agir rapidement, ce genre d'opportunité se ferme.

On a proposé le 617, même étage inférieur, même superficie, même orientation, 4 000 BRL moins cher. Le couple a accepté.

Un achat à deux, pas à trois, et pourquoi

À l'origine, le couple voulait acheter à trois : le client principal, sa femme, et une troisième personne. On les a conseillé d'y réfléchir à deux fois, pour une raison concrète : en cas de décès de l'un des co-acheteurs, la procédure brésilienne d'inventaire (inventário), répartition légale des biens entre héritiers, est administrativement lourde, particulièrement quand le bien est encore en construction et qu'il reste un solde à payer. Passer par un tribunal ou un notaire, mobiliser un avocat, potentiellement bloquer les mensualités en cours : c'est une procédure qui peut prendre des mois.

On les a conseillé de n'enregistrer le contrat qu'à deux noms, puis d'ajouter le troisième une fois le bien livré, quand l'appartement est juridiquement indépendant de tout solde restant. Ils ont suivi ce conseil.

La procuration et le contrat : expliquer ce qu'on accepte

Comme tous les acheteurs non-résidents, ils avaient besoin d'une procuration pour qu'une personne en Brésil signe le contrat en leur nom. Ce promoteur-ci l'exige, bien que d'autres ne le demandent pas.

On a mis en place une procuration strictement limitée à cet acte, et on a pris le temps d'expliquer clause par clause ce que le contrat impliquait : indexation INCC et IGP-M, conditions de retard de livraison, structure des paiements. L'analyse juridique a été faite par Nieilly, notre avocate brésilienne.

Avant toute signature, tout était compris des deux côtés.

La phase bancaire : quand l'argent semble disparaître

L'ouverture du compte bancaire, les virements, les confirmations en attente : c'est là que l'écart entre l'Europe et le Brésil est devenu le plus visible.

À un moment, un virement avait quitté les Pays-Bas sans que rien n'apparaisse côté brésilien. Ce genre de silence temporaire peut être très déstabilisant quand on investit à distance. Le couple nous envoyait des messages pour savoir "si c'était normal".

Notre rôle a été très concret : appeler la banque et le promoteur quotidiennement, suivre les flux, croiser les informations, distinguer un vrai problème d'un simple délai administratif ou culturel, courant dans le contexte brésilien. Sans ce suivi actif, cette phase seule aurait pu suffire à décourager l'investissement.

Le premier voyage : voir ce qu'on a acheté

Quelques mois après l'achat, le couple est venu à Maceió. On s'était d'abord rencontré en Belgique, puis on a visité ensemble les chantiers et d'autres biens sur place. Ce voyage a concrétisé beaucoup de choses qui n'existaient jusqu'alors que dans des emails : les quartiers, les distances, le rythme de construction, la ville elle-même.

À ce stade, leur compréhension du marché avait changé. Ce qui générait du stress avant était devenu familier.

Le deuxième achat : une décision plus rationnelle

En mai 2025, une nouvelle opportunité : un appartement d'une chambre développé par l'un des acteurs les plus établis de Maceió, connu pour ses finitions soignées et ses livraisons sans surprises.

Le contexte était radicalement différent du premier achat. Ils savaient comment fonctionne le marché, quels délais sont normaux, comment gérer les imprévus éventuels. Ce qui avait provoqué du stress lors du premier investissement était désormais connu. La décision s'est prise plus rapidement, avec beaucoup plus de sérénité.

Un retard de livraison, géré avec calme

En mai 2026, le promoteur a communiqué un retard sur la livraison du studio : prévue fin 2026, elle est repoussée à mars 2027. C'est la première fois que cette entreprise accuse un retard de cette ampleur, cela reste exceptionnel pour ce promoteur.

La réaction du couple : posée, pragmatique. Ils avaient compris depuis le début que le marché brésilien implique une certaine dose d'imprévisibilité. On a contacté le promoteur directement pour confirmer que le solde final n'était pas exigible avant la livraison effective, que l'indexation INCC continuerait mais que l'entreprise de construction versera une compensation mensuelle à partir de décembre 2026 pour les 3 mois de retard. Cette compensation pourra être déduite du solde final.

La suite : investissements en bourse, troisième bien en vue

Aujourd'hui, ce couple possède deux biens à Maceió. Ils ont aussi commencé à investir dans des produits financiers brésiliens depuis leur compte brésilien que nous avons ouvert pour eux : des CDB (certificats de dépôt bancaire) à des rendements qui n'ont pas d'équivalent en Europe, selon leur propre retour d'expérience.

Ils reviennent à Maceió en juillet 2026, cette fois avec leurs enfants. Au programme : visite des deux chantiers, et exploration de nouvelles opportunités du côté de Praia dos Carneiros, une zone côtière du Pernambuco qui les a marqués lors de leur précédent voyage.

Ils cherchent leur troisième bien.

La suite

En mars 2027, leur studio sera livré. Nous prendrons alors en charge l’aménagement complet du bien, jusqu’à sa mise en location. Ensuite, nous assurerons la gestion locative complète, de la création des annonces à l’optimisation des prix, en passant par la communication avec les locataires et les plateformes.

À suivre...

Ce que ce cas illustre

Ce dossier a commencé avec un couple qui n'avait jamais mis les pieds au Brésil et ne savait pas si c'était raisonnable d'investir là-bas. Il s'est transformé en une relation de long terme, avec deux appartements achetés, des investissements financiers locaux en cours, et un troisième projet à l'horizon.

Ce n'est pas le résultat d'un argumentaire commercial. C'est le résultat d'une présence constante à chaque étape : répondre aux mêmes questions sans s'impatienter, agir rapidement quand l'appartement a failli leur échapper, accompagner les virements quand l'argent semblait ne plus exister, et expliquer le retard du promoteur en allant chercher l'information directement à la source.