Belasting op vastgoed in Brazilië: gids voor België en Nederland

Een van de vragen die ons het vaakst wordt gesteld, en tegelijk een van de vragen waarover de meeste misverstanden bestaan, is: hoeveel kost de fiscaliteit van een investering in Alagoas nu echt, wanneer je niet alleen rekening houdt met Brazilië, maar ook met het land waar je fiscaal inwoner bent? 

Het korte antwoord: dat hangt af van drie momenten (aankoop, verhuur en verkoop) én van uw fiscale woonland. De uiteindelijke belastingdruk is vrijwel nooit simpelweg de optelsom van twee belastingtarieven.

Het Braziliaanse belastingstelsel: voor iedereen hetzelfde

Ongeacht uw fiscale woonplaats geldt de Braziliaanse fiscaliteit op dezelfde manier voor een niet-inwoner. Dat is het gemeenschappelijke uitgangspunt voordat de fiscale regels van uw woonland erbij komen.

Bij aankoop

Er zijn twee belangrijke kosten:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): een gemeentelijke overdrachtsbelasting die door de koper wordt betaald vóór de ondertekening van de akte. In Maceió bedraagt het tarief 3% van de waarde van het vastgoed (waarbij de marktwaarde of de gemeentelijke kadastrale waarde wordt gehanteerd, afhankelijk van welke van beide het hoogste is).
• Kosten van het cartório (notaris/grondregistratie), die bovenop de ITBI komen: reken voor deze bijkomende kosten op ongeveer 1 tot 3% van de waarde van het vastgoed. 

In totaal moet u in Maceió doorgaans rekening houden met 4 tot 6% van de waarde van het vastgoed aan totale aankoopkosten.

Bij verhuur

Huurinkomsten van een niet-inwoner zijn onderworpen aan een bronheffing van 15% op het brutobedrag. Deze wordt in Brazilië ingehouden door de procurador (fiscaal vertegenwoordiger). Het gaat om een definitieve, forfaitaire belasting: er zijn geen aftrekbare kosten en geen vrijgestelde schijf; de belasting is verschuldigd vanaf de eerste real aan huurinkomsten. 

Wettelijke basis: art. 763 van het Reglement op de inkomstenbelasting (RIR/2018), Wet 9.779/1999.

Bij verkoop

De meerwaarde (verkoopprijs min aankoopprijs, zonder de verminderingen op basis van de bezitsduur die voor Braziliaanse inwoners gelden) wordt belast tegen 15% tot een meerwaarde van R$ 5 miljoen, en vervolgens tegen 17,5% / 20% / 22,5% voor hogere bedragen, volgens progressieve schijven. 

Niet-inwoners hebben geen toegang tot de vrijstellingen die voor Braziliaanse inwoners gelden, zoals de vrijstelling bij de verkoop van één woning voor minder dan R$ 440.000.

Elk jaar, ongeacht of het vastgoed verhuurd wordt

IPTU (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting), waarvan het typische tarief voor residentieel vastgoed in Brazilië tussen 0,6% en 1% van de kadastrale waarde per jaar ligt, afhankelijk van de gemeente.

België

België heeft een dubbelbelastingverdrag met Brazilië, dat in 1972 werd ondertekend en in 2002 werd herzien. Concreet maakt dat voor huurinkomsten een groot verschil: volgens de regeling die de FOD Financiën toepast voor landen waarmee België een belastingverdrag heeft, zijn buitenlandse onroerende inkomsten vrijgesteld in België, met progressievoorbehoud. In de praktijk betekent dit dat u het inkomen aangeeft (het equivalent van het kadastraal inkomen voor uw Braziliaanse vastgoed), maar dat dit inkomen niet opnieuw in België wordt belast. Het wordt wel meegenomen om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op uw andere Belgische inkomsten. Het is dus niet volledig belastingvrij, maar er is evenmin sprake van dubbele belasting.

Deze regeling heeft betrekking op het zuivere onroerende inkomen. Als uw vastgoed gemeubeld wordt verhuurd, zoals bij de meeste Airbnb-verhuringen, valt een deel van de huurinkomsten onder een andere fiscale categorie: niet de volledige huurprijs wordt als roerend inkomen beschouwd, maar uitsluitend het gedeelte dat betrekking heeft op de terbeschikkingstelling van het meubilair. Standaard wordt dit roerende gedeelte vastgesteld op 40% van de huurprijs. Daarop wordt een forfaitaire kostenaftrek van 50% toegepast, waarna het resterende bedrag wordt belast tegen een afzonderlijk tarief van 30%.

In tegenstelling tot het onroerend inkomen valt dit gedeelte in principe niet onder de vrijstelling op grond van het belastingverdrag. Belastingverdragen hebben uitsluitend betrekking op inkomsten uit onroerende goederen en niet op inkomsten uit roerende goederen. Dit gedeelte blijft dus in België belastbaar, ongeacht de belasting die hierover al in Brazilië werd betaald.

Bij wijze van voorbeeld: bij een maandelijkse huur van €1.000 valt €400 onder het regime voor roerende inkomsten. Na de forfaitaire kostenaftrek van 50% bedraagt de belastbare grondslag €200. Daarop wordt 30% belasting geheven, wat neerkomt op €60 Belgische belasting op dit specifieke gedeelte van de huurinkomsten.

Sinds 1 januari 2023 verplicht de Europese DAC7-richtlijn platforms zoals Airbnb om de inkomsten van hun verhuurders automatisch door te geven aan de belastingadministraties. In de praktijk beschikt de Belgische fiscus dus al over deze informatie op het moment dat u uw aangifte indient.

Bij verkoop geldt in België in het algemeen het volgende: wanneer vastgoed wordt verkocht binnen vijf jaar na de aankoop, is een meerwaarde op een gebouwd onroerend goed die voortvloeit uit het normale beheer van het privévermogen in principe belastbaar tegen 16,5% (artikel 90 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992). Na vijf jaar is de meerwaarde in principe niet langer belastbaar. Deze regel geldt zowel voor vastgoed in België als voor vastgoed in het buitenland. 

Voor vastgoed in Brazilië ligt het verschil in het dubbelbelastingverdrag tussen België en Brazilië: aangezien het verdrag Brazilië het eerste heffingsrecht geeft over onroerende meerwaarden (net als over huurinkomsten), past België voor deze meerwaarde hetzelfde mechanisme van vrijstelling met progressievoorbehoud toe. In de praktijk betekent dit dat een Belgische fiscale inwoner doorgaans niet nogmaals de Belgische 16,5% betaalt op een meerwaarde die al in Brazilië werd belast. De precieze wisselwerking tussen de Belgische categorie van "diverse inkomsten" en het belastingverdrag blijft echter een technisch punt dat een accountant moet bevestigen op het moment van de verkoop, zeker wanneer die binnen vijf jaar na de aankoop plaatsvindt.

Frankrijk

Ook Frankrijk heeft een belastingverdrag met Brazilië, een van de oudste belastingverdragen van het land (ondertekend in 1971 en van kracht sinds 1972), maar het mechanisme is complexer dan een eenvoudige verdeling waarbij "iedereen zijn eigen tarief" toepast.

Voor huurinkomsten en meerwaarden op vastgoed geeft het verdrag (artikelen 6 en 13) Brazilië het eerste heffingsrecht, als land waar het vastgoed zich bevindt. Het verdrag neemt Frankrijk echter niet het recht af om zijn inwoners te belasten op hun wereldwijde inkomsten. Bovendien verschilt het toegepaste mechanisme naargelang het om huurinkomsten of een meerwaarde gaat. Dat onderscheid wordt in veel samenvattingen ten onrechte vereenvoudigd.

Voor huurinkomsten (artikel 6) geldt het standaardmechanisme van artikel 22 §2 a) van het verdrag: ze zijn in Frankrijk vrijgesteld, met progressievoorbehoud, volgens hetzelfde principe als in België en Nederland. U geeft het onroerend inkomen uit Brazilië aan. Het wordt niet opnieuw in Frankrijk belast, maar wordt wel meegenomen bij het bepalen van het belastingtarief dat op uw andere inkomsten van toepassing is.

Voor de meerwaarde bij verkoop (artikel 13) is het mechanisme anders: artikel 22 §2 c) van het verdrag vermeldt uitdrukkelijk de artikelen 10, 11, 12, 13, 14, 16 en 17 als inkomsten waarvoor een belastingkrediet geldt en niet de vrijstellingsmethode. Dit werd woordelijk bevestigd in een beslissing van de Franse Conseil d'État uit 2022 (nr. 455943). Frankrijk past bijgevolg zijn eigen regels voor de berekening van de vastgoedmeerwaarde toe (19% inkomstenbelasting + 17,2% sociale heffingen, oftewel 36,2% vóór toepassing van eventuele verminderingen wegens de bezitsduur) en verleent vervolgens een belastingkrediet dat gelijk is aan de daadwerkelijk in Brazilië betaalde belasting, binnen de grenzen van de Franse belasting die overeenkomt met die meerwaarde.

Het is precies dit belastingkrediet dat een algemene berekening riskant maakt. De Conseil d'État heeft zich overigens al over verschillende geschillen over de exacte interpretatie van dit artikel uitgesproken. Dat illustreert dat zelfs fiscalisten en juristen niet altijd meteen tot dezelfde conclusie komen over het uiteindelijke resultaat. Concreet betekent dit:

• Het bedrag dat uiteindelijk in Frankrijk verschuldigd is, hangt af van de precieze berekening van de meerwaarde volgens de Franse regels (met inbegrip van de omzetting van BRL naar EUR op de juiste data) en van het bedrag aan belasting dat daadwerkelijk in Brazilië werd betaald.
• Een berekening in de trant van "u betaalt 15% in Brazilië + 36,2% in Frankrijk" is bijna altijd fout: in werkelijkheid ligt de uiteindelijke belastingdruk doorgaans ergens tussen beide bedragen, maar het exacte resultaat hangt af van uw individuele situatie.
• De verminderingen wegens de bezitsduur (6% per jaar na vijf jaar, tot een volledige vrijstelling van de inkomstenbelasting na 22 jaar en van de sociale heffingen na 30 jaar) worden toegepast bij de Franse berekening, maar pas zodra de bezitsduur meer dan vijf jaar bedraagt.

Voor een Franse fiscale inwoner kan elke individuele situatie (bezitsduur, wisselkoers op het moment van aankoop en verkoop, aftrekbare kosten) het resultaat aanzienlijk beïnvloeden. Een algemene berekening heeft daarom weinig praktische waarde. We raden dan ook systematisch aan om vóór een verkoop een persoonlijke berekening te laten maken door een fiscalist.

Nederland

Ook Nederland heeft een belastingverdrag met Brazilië, dat in 1990 werd ondertekend en sinds 1991 van kracht is en nog steeds geldt. Een modernisering van het verdrag wordt momenteel onderhandeld, maar is nog niet afgerond.

De Nederlandse aanpak verschilt van de twee voorgaande landen: Nederland belast huurinkomsten niet als zodanig. Buitenlands vastgoed valt in box 3 (belasting op vermogen, sparen en beleggen). Daarbij vormt de waarde van het vastgoed op 1 januari de basis, en niet de daadwerkelijk ontvangen huur. Op die waarde wordt een forfaitair rendement toegepast (of, sinds de recente ontwikkelingen in de box 3-regelgeving, het werkelijke rendement indien daarvoor wordt gekozen).

Dankzij het belastingverdrag met Brazilië komt dit vastgoed in aanmerking voor een vrijstelling met evenredigheidsbreuk: u geeft de waarde van het vastgoed aan, maar het daarmee overeenkomende deel van de Nederlandse belasting wordt geneutraliseerd om dubbele belasting te voorkomen. In grote lijnen lijkt dit mechanisme op dat van België. De exacte berekening is echter technisch, zeker sinds de hervorming van box 3 en de mogelijkheid om voor het werkelijke rendement te kiezen. Daarom verdient het aanbeveling dit te laten controleren door een Nederlandse accountant die ervaring heeft met buitenlands vastgoed.

Bij verkoop bestaat er in Nederland geen afzonderlijke belasting op de meerwaarde: box 3 belast het aanhouden van vermogen van jaar tot jaar en niet de verkooptransactie als zodanig. Dat is een structureel belangrijk verschil met Frankrijk en België.

Is het dan nog de moeite waard om vandaag vastgoed in Alagoas te kopen?

Het korte antwoord: fiscaliteit is een reële kost waarmee rekening moet worden gehouden, maar ze verandert de fundamentele investeringsberekening niet als de uitgangspunten van de investering kloppen.

Wat u vooral niet moet doen, is uitsluitend kijken naar de meerwaarde bij verkoop en de huurinkomsten die u in de tussentijd ontvangt buiten beschouwing laten. Een waardestijging van 25 tot 30% over vijf jaar kan er bescheiden uitzien zodra u daar de ITBI, notariskosten, Braziliaanse belasting op de meerwaarde en de fiscaliteit in uw woonland van aftrekt. 

Maar als het vastgoed in diezelfde periode ook huurinkomsten heeft gegenereerd — met name in Maceió, waar de toeristische verhuurmarkt actief is — verandert de berekening volledig. Een netto rendement van 5 tot 7% per jaar bij kortetermijnverhuur, of 6 tot 6,5% bij langetermijnverhuur (cijfers die we uitgebreid hebben toegelicht en onderbouwd in ons artikel over de rendabiliteit van Airbnb in Maceió) weegt over een periode van vijf jaar veel zwaarder door in het uiteindelijke rendement dan de meerwaarde bij verkoop alleen.

Dat is volgens ons de juiste manier om vandaag naar een investering in Alagoas te kijken: niet "hoeveel zal ik over vijf jaar verdienen bij de verkoop?", maar "hoeveel zal ik in totaal ontvangen, inclusief netto huurinkomsten na belastingen, plus de netto meerwaarde na belastingen bij verkoop?". Met een prijsstijging in Maceió van ongeveer 6 tot 8% per jaar de afgelopen maanden (Índice FipeZAP) en een netto huurrendement van ongeveer 5 tot 7% blijft de berekening, zelfs na aftrek van de fiscaliteit in elke fase, in de meeste redelijke scenario's gunstig. Het uiteindelijke resultaat hangt echter rechtstreeks af van uw fiscale woonland en uw persoonlijke situatie.

Over de auteur

Jason Aerts

Oprichter van Invest in Brazil

Jason Aerts is oprichter van Invest in Brazil, een bedrijf gespecialiseerd in de begeleiding van buitenlandse investeerders in Brazilië. Samen met zijn echtgenote, Nieilly Gomes, begeleidt hij buitenlandse klanten bij hun vastgoedprojecten in het noordoosten van Brazilië: investeringen, visa, CPF, openen van bankrekeningen en verhuurbeheer.

Maak kennis met ons