Impostos sobre imóveis no Brasil para estrangeiros

Essa é uma das perguntas que mais recebemos e, ao mesmo tempo, uma das que mais gera confusão: quanto realmente custa, em termos tributários, um investimento imobiliário em Alagoas quando levamos em conta não apenas o Brasil, mas também o país onde o investidor é residente fiscal? 

A resposta curta é: depende de três momentos (compra, aluguel e revenda) e do seu país de residência fiscal. O resultado final quase nunca é simplesmente a soma de duas alíquotas.

O regime tributário brasileiro: o mesmo para todos

Independentemente do seu país de residência fiscal, as regras tributárias brasileiras se aplicam da mesma forma a um não residente. Esse é o ponto de partida comum antes de acrescentarmos as regras tributárias do seu país de residência.

Na compra

Há dois custos principais:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal pago pelo comprador antes da assinatura da escritura. Em Maceió, a alíquota é de 3% do valor do imóvel (considerando-se o valor de mercado ou o valor venal utilizado pelo município, prevalecendo o maior dos dois).
• Custos de cartório (serviços notariais e registro de imóveis), que se somam ao ITBI: considere aproximadamente mais 1% a 3% do valor do imóvel para essas despesas. 

No total, em Maceió, é recomendável prever entre 4% e 6% do valor do imóvel para o conjunto dos custos de aquisição.

No aluguel

Os rendimentos de aluguel recebidos por um não residente estão sujeitos a uma retenção na fonte de 15% sobre o valor bruto, realizada no Brasil pelo procurador (representante fiscal). Trata-se de um imposto definitivo e de alíquota fixa: não há dedução de despesas nem faixa de isenção; o imposto incide desde o primeiro real recebido de aluguel. 

Base legal: art. 763 do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), Lei 9.779/1999.

Na revenda

O ganho de capital (preço de venda menos preço de aquisição, sem as reduções relacionadas ao tempo de posse disponíveis para residentes fiscais no Brasil) é tributado em 15% sobre o ganho de capital de até R$ 5 milhões, passando depois para 17,5% / 20% / 22,5% sobre valores superiores, de acordo com as faixas progressivas. 

Os não residentes não têm acesso às isenções disponíveis aos residentes fiscais brasileiros, como a isenção na venda de um único imóvel por valor inferior a R$ 440.000.

Todos os anos, esteja o imóvel alugado ou não

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), cuja alíquota residencial típica no Brasil fica entre 0,6% e 1% do valor venal do imóvel por ano, dependendo do município.

Bélgica

A Bélgica possui um acordo para evitar a dupla tributação com o Brasil, assinado em 1972 e revisado em 2002. Para os rendimentos de aluguel, isso faz uma diferença importante: de acordo com o mecanismo aplicado pelo SPF Finances aos países com os quais a Bélgica possui acordo fiscal, os rendimentos imobiliários de origem estrangeira são isentos na Bélgica, com reserva de progressividade. Na prática, isso significa que você declara o rendimento (o equivalente ao rendimento cadastral do imóvel brasileiro), mas ele não é tributado novamente na Bélgica. Ele, porém, é levado em consideração para determinar a alíquota aplicável aos seus outros rendimentos na Bélgica. Portanto, não se trata de uma isenção absoluta, mas também não há uma dupla tributação.

Esse mecanismo se aplica ao rendimento propriamente imobiliário. Se o imóvel for alugado mobiliado, como acontece na maioria dos aluguéis por meio do Airbnb, uma parte do aluguel passa a pertencer a uma categoria tributária diferente: não é o aluguel inteiro que é considerado rendimento mobiliário, mas apenas a parcela correspondente especificamente à disponibilização dos móveis. Por padrão, essa parcela é fixada em 40% do aluguel. Sobre ela aplica-se uma dedução presumida de 50%, e o valor restante é tributado a uma alíquota distinta de 30%.

Ao contrário do rendimento imobiliário, essa parcela, em princípio, não está abrangida pela isenção prevista no acordo fiscal. Os acordos de bitributação abrangem apenas os rendimentos provenientes de bens imóveis, e não os rendimentos provenientes dos bens móveis. Essa parcela, portanto, continua sujeita à tributação na Bélgica, independentemente do imposto que já tenha sido pago sobre ela no Brasil.

Por exemplo: sobre um aluguel mensal de € 1.000, € 400 correspondem ao regime de rendimentos mobiliários. Após a dedução presumida de 50%, a base tributável é de € 200. Aplicando-se a alíquota de 30%, isso resulta em € 60 de imposto belga apenas sobre essa parcela do aluguel.

Desde 1º de janeiro de 2023, a diretiva europeia DAC7 obriga plataformas como o Airbnb a transmitir automaticamente às administrações fiscais os rendimentos recebidos por seus anfitriões. Na prática, a administração tributária belga já dispõe dessas informações no momento da declaração de imposto de renda.

Na revenda, a regra geral belga é a seguinte: no âmbito da administração normal do patrimônio privado, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel construído dentro de cinco anos da aquisição é, em princípio, tributado a 16,5% (artigo 90 do Código dos Impostos sobre os Rendimentos de 1992). Após cinco anos, o ganho, em princípio, deixa de ser tributável. Essa regra se aplica da mesma forma a imóveis localizados na Bélgica e no exterior. 

No caso de um imóvel localizado no Brasil, a diferença vem do acordo fiscal entre Bélgica e Brasil: como o acordo atribui ao Brasil o direito de tributar em primeiro lugar os ganhos imobiliários (assim como os rendimentos de aluguel), a Bélgica aplica a esse ganho o mesmo mecanismo de isenção com reserva de progressividade. Na prática, isso significa que um residente fiscal belga normalmente não paga novamente os 16,5% de imposto belga sobre um ganho que já tenha sido tributado no Brasil. A interação exata, porém, entre a categoria belga de "rendimentos diversos" e o acordo fiscal continua sendo uma questão técnica que deve ser confirmada por um contador no momento da venda, especialmente se ela ocorrer antes de cinco anos.

França

A França também possui um acordo fiscal com o Brasil, um dos mais antigos do país (assinado em 1971 e em vigor desde 1972), mas o mecanismo é mais complexo do que uma simples divisão em que "cada país aplica sua própria alíquota".

Para os rendimentos de aluguel e os ganhos de capital imobiliários, o acordo (artigos 6 e 13) atribui ao Brasil o direito de tributar em primeiro lugar, por ser o país onde o imóvel está localizado. O acordo, porém, não retira da França o direito de tributar seus residentes sobre sua renda mundial. Além disso, o mecanismo utilizado é diferente dependendo de se tratar de aluguel ou de ganho de capital. Essa distinção é importante e costuma ser simplificada de forma incorreta em muitos resumos.

Para os rendimentos de aluguel (artigo 6), aplica-se o mecanismo padrão do artigo 22 §2(a) do acordo: eles são isentos na França, com reserva de progressividade, seguindo o mesmo princípio aplicado na Bélgica e nos Países Baixos. Você declara o rendimento imobiliário de origem brasileira. Ele não é tributado novamente na França, mas é considerado para determinar a alíquota aplicável aos seus outros rendimentos.

Para o ganho de capital na revenda (artigo 13), o mecanismo é diferente: o artigo 22 §2(c) do acordo lista expressamente os artigos 10, 11, 12, 13, 14, 16 e 17 como sujeitos ao mecanismo de crédito tributário, e não ao mecanismo de isenção. Isso foi confirmado literalmente em uma decisão do Conseil d'État de 2022 (nº 455943). A França aplica, portanto, suas próprias regras para o cálculo do ganho de capital imobiliário (19% de imposto de renda + 17,2% de contribuições sociais, ou seja, 36,2% antes das reduções aplicáveis em função do período de posse) e, em seguida, concede um crédito tributário equivalente ao imposto efetivamente pago no Brasil, limitado ao valor do imposto francês correspondente.

É justamente esse mecanismo de crédito tributário que torna perigosos os cálculos genéricos. O Conseil d'État já teve, inclusive, que decidir diversos litígios relacionados à interpretação exata desse artigo, mostrando que até mesmo profissionais e especialistas em direito tributário nem sempre chegam imediatamente à mesma conclusão sobre o resultado final. Na prática, isso significa:

• O valor efetivamente devido na França depende do cálculo preciso do ganho de capital segundo as regras francesas (incluindo a conversão de BRL para EUR nas datas e taxas de câmbio corretas) e do valor do imposto efetivamente pago no Brasil.
• Uma afirmação como "você pagará 15% no Brasil + 36,2% na França" é quase sempre errada: na realidade, a carga tributária final geralmente ficará entre os dois valores, mas o montante exato depende da sua situação individual.
• As reduções relacionadas ao período de posse (6% ao ano após cinco anos, até a isenção total do imposto de renda após 22 anos e das contribuições sociais após 30 anos) são aplicadas no cálculo francês, mas somente depois de ultrapassado o período de cinco anos.

Para um residente fiscal francês, cada situação individual (tempo de posse, taxa de câmbio no momento da compra e da venda, despesas dedutíveis) pode alterar significativamente o resultado. Por isso, um cálculo genérico tem pouco valor prático. Recomendamos sistematicamente obter um cálculo personalizado com um especialista em tributação antes da venda.

Países Baixos

Os Países Baixos também possuem um acordo fiscal com o Brasil, assinado em 1990 e em vigor desde 1991, que continua válido. Uma atualização do acordo está atualmente em negociação, mas ainda não foi concluída.

O sistema neerlandês é diferente dos dois anteriores: os Países Baixos não tributam o rendimento de aluguel propriamente dito. Um imóvel localizado no exterior entra na box 3 (regime de tributação de patrimônio, poupança e investimentos), em que o valor do imóvel em 1º de janeiro, e não o aluguel efetivamente recebido, serve de base para um rendimento presumido (ou, em determinadas situações previstas pelas regras recentes da box 3, pelo rendimento efetivo, caso essa opção seja aplicável).

Graças ao acordo fiscal com o Brasil, esse imóvel beneficia-se de uma isenção com fração de proporcionalidade (vrijstellingsmethode met evenredigheidsbreuk): você declara o valor do imóvel, mas a parcela correspondente do imposto neerlandês é neutralizada para evitar a dupla tributação. Em termos gerais, trata-se de um mecanismo semelhante ao aplicado na Bélgica. A forma exata de cálculo, porém, é técnica, sobretudo após as mudanças na box 3 e a possibilidade de considerar o rendimento efetivo. Por isso, vale a pena verificar a situação com um contador nos Países Baixos que tenha experiência com imóveis no exterior.

Na revenda, não existe nos Países Baixos um imposto separado sobre o ganho de capital: o sistema da box 3 tributa a posse dos ativos ano após ano, e não a venda em si. Essa é uma diferença estrutural importante em relação à França e à Bélgica.

Então, ainda vale a pena comprar um imóvel em Alagoas com a tributação atual?

A resposta curta: a tributação é um custo real que precisa ser incluído no cálculo do investimento, mas não muda fundamentalmente a equação se os números que sustentam o investimento forem sólidos desde o início.

O que você não deve fazer é analisar apenas o ganho de capital esperado na revenda e ignorar os rendimentos de aluguel recebidos durante o período. Uma valorização de 25% a 30% em cinco anos pode parecer modesta depois de descontar o ITBI, os custos de cartório, o imposto brasileiro sobre o ganho de capital e a tributação no seu país de residência. 

Mas, se o imóvel também tiver gerado renda de aluguel durante esse período, especialmente em Maceió, onde o mercado de locação turística é bastante ativo, o cálculo muda completamente. Um rendimento líquido de 5% a 7% ao ano em aluguel de curta duração, ou de 6% a 6,5% em aluguel de longa duração (números que detalhamos e fundamentamos em nosso artigo sobre a rentabilidade do Airbnb em Maceió), acumulado ao longo de cinco anos, pesa muito mais no resultado final do que o ganho de capital obtido exclusivamente na revenda.

É essa, na nossa opinião, a maneira correta de avaliar um investimento imobiliário em Alagoas hoje: não "quanto vou ganhar ao vender daqui a cinco anos?", mas "quanto vou receber no total, incluindo os rendimentos líquidos de aluguel após os impostos, mais o ganho de capital líquido de impostos na saída?". Com uma valorização dos imóveis em Maceió na ordem de 6% a 8% ao ano nos últimos meses (Índice FipeZAP) e um rendimento líquido de aluguel em torno de 5% a 7%, a equação continua favorável na maioria dos cenários razoáveis, mesmo depois de descontada a tributação em cada etapa. O resultado final, porém, depende diretamente do seu país de residência fiscal e da sua situação pessoal.

Sobre o autor

Jason Aerts

Fundador da Invest in Brazil

Jason Aerts é fundador da Invest in Brazil, uma empresa especializada no acompanhamento de investidores estrangeiros no Brasil. Junto com sua esposa, Nieilly Gomes, eles acompanham clientes estrangeiros em seus projetos imobiliários no Nordeste do Brasil: investimentos, vistos, CPF, abertura de conta bancária e gestão locatícia.

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