Caso de Cliente – Entre dúvidas e obstáculos burocráticos: a trajetória de um empreendedor holandês que se tornou proprietário em Maceió

Como um holandês metódico, ex-residente no Brasil, enfrentou dúvidas, incertezas relacionadas ao financiamento bancário, um CPF inativo há 25 anos e uma desconfiança legítima para, finalmente, tornar-se proprietário de um apartamento no empreendimento mais ambicioso de Maceió.

8 de junho de 2026 por

Jason Aerts

Ponto de partida: um investidor que pensa antes de agir

Quando nosso cliente entrou em contato conosco no início de 2026, o cenário era claro: ele era holandês, fotógrafo profissional, trabalhava para agências e revistas, e já sentia a inteligência artificial se aproximando de sua profissão. Não por paranoia, mas por lucidez. Ele sabia que seu setor iria mudar e queria diversificar suas fontes de renda antes que isso se tornasse uma necessidade urgente.

Ele havia vivido no Brasil há 25 anos, em outra fase da vida. Conhecia a cultura, ainda falava português e espanhol. Também possuía uma valorização acumulada em sua casa na Holanda, investimentos financeiros e um contador que fazia todos os cálculos. Era o perfil de um investidor que não toma decisões precipitadas e faz as perguntas certas.

Sua metodologia era simples: comparar, aprofundar, verificar. E, quando algo não lhe agradava, dizia isso de forma direta.

O projeto que chamou sua atenção

Desde as primeiras conversas, apresentamos ao cliente um empreendimento estilo resort em construção em Guaxuma, uma região litorânea nos arredores de Maceió. Era o tipo de empreendimento que ainda não existia na cidade: piscinas, infraestrutura inspirada em hotéis, apartamentos com acabamento de alto padrão e entrega prevista para o final de 2029.

Sua reação foi imediata: era exatamente aquilo que procurava. Porém, naquele momento, seu orçamento parecia insuficiente.

Durante várias semanas, exploramos outras alternativas com ele: um apartamento de três quartos com entrega em 2026, um apartamento com vista frontal para o mar e uma cobertura em Cruz das Almas. Analisamos cada projeto com cuidado: orientação solar, andar, vista, valor por metro quadrado, potencial de revenda e rentabilidade locatícia anual. Ele nos enviava capturas de tela, comparava plantas e fazia perguntas sobre taxas de condomínio, reajuste de aluguel e as diferenças entre locação por Airbnb e locação de longo prazo.

Foi durante uma conversa com seu contador que tudo mudou: ele descobriu que poderia obter um financiamento maior utilizando o valor líquido de sua casa como garantia. Com isso, o projeto inicial voltou a ser uma possibilidade.

Havia apenas um problema: nesse meio-tempo, o apartamento 903, justamente aquele que lhe interessava, havia sido reservado por outra pessoa.

Uma oportunidade que se fecha e depois se reabre

Conversamos com nossos contatos junto à incorporadora e, alguns dias depois, o apartamento voltou a ficar disponível.

A decisão do cliente foi clara: seguir em frente, mas no seu próprio ritmo. Não havia qualquer possibilidade de assinar algo antes de verificar todos os detalhes. O que aconteceu em seguida ilustra de forma bastante fiel o que significa investir no Brasil a partir da Europa.

Uma Estrutura Jurídica Atípica: Transparência de Verdade

Antes de assinar, nosso cliente recebeu uma análise completa do contrato elaborada por Nieilly, nossa advogada especializada. O ponto central era que o empreendimento estava sendo desenvolvido por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), mas sem o regime de patrimônio de afetação: a proteção jurídica padrão que separa os recursos do projeto dos demais ativos da incorporadora.

Não minimizamos esse aspecto. Pelo contrário, explicamos tudo com clareza: em caso de falência da incorporadora, os compradores seriam considerados credores comuns, sem qualquer prioridade. Trata-se de um risco real, embora relativamente limitado quando se trata de uma empresa consolidada no mercado.

Nosso cliente nos fez cinco perguntas bastante específicas:

Quem realiza a supervisão independente das contas?
Os 75% de vendas necessários para o lançamento do projeto já foram atingidos?
Como é verificada a capacidade financeira dos compradores?
Qual é a situação do terreno junto à SPU?
O orçamento elaborado em 2024 continua compatível com o cenário inflacionário atual?

Levamos todas essas questões à incorporadora e enviamos ao cliente respostas detalhadas para cada uma delas.

Além disso, propusemos que ele conversasse com um de nossos clientes holandeses que já possui um imóvel em Maceió, para ouvir diretamente sua experiência. Essa ligação foi decisiva.

Um CPF Inativo Há 25 Anos

Nosso cliente havia vivido no Brasil nos anos 2000. Por isso, já possuía um CPF, mas ele estava suspenso havia décadas e ninguém sabia mais qual era o número.

A primeira tentativa foi junto ao Consulado do Brasil em Amsterdã. Foi agendado um atendimento para o dia 18 de fevereiro de 2026 com o objetivo de obter um novo CPF. No entanto, ao chegar ao consulado, surgiu uma surpresa: o sistema da Receita Federal indicava que já existia um CPF vinculado ao seu nome. O consulado não podia emitir um novo número, mas também não tinha acesso ao número antigo.

Nesse momento, assumimos o processo. Nieilly acionou sua rede de contatos junto à Polícia Federal para localizar o CPF. Depois de identificado, constatou-se que o cadastro continuava existindo: estava inativo, mas não havia sido excluído.

A regularização foi realizada diretamente com a Receita Federal por e-mail, mediante envio do formulário FCPF, cópia do passaporte e uma selfie. Ao final do processo, o CPF foi regularizado e a procuração pública pôde ser concluída por videoconferência por meio do e-Notariado, a plataforma oficial dos cartórios brasileiros.

Financiamento Holandês: Os Bancos se Movem Devagar

Enquanto isso, o processo de financiamento na Holanda seguia seu próprio ritmo: o ritmo das instituições financeiras europeias, pouco acostumadas a financiar investimentos imobiliários no Brasil.

O contador estava confiante. Já o banco levou várias semanas para tomar uma decisão. Durante esse período, nosso cliente nos pediu diversas vezes para manter a reserva do apartamento, apesar da incerteza. Negociamos com a incorporadora: primeiro por meio de uma reserva informal e, depois, através de um sinal simbólico de R$ 30.000 (cerca de € 5.000 na época), para garantir oficialmente a unidade até que o banco emitisse sua aprovação definitiva.

A boa notícia chegou em 3 de março de 2026, poucas horas antes de nosso almoço com o cliente em Breda: o financiamento havia sido aprovado.

O Almoço em Breda

Esse é um detalhe que merece ser mencionado. Naquele momento, tanto nosso cliente quanto nossa equipe estavam na Europa. Ele estava em Hem, na Holanda, enquanto nós estávamos na Bélgica em visita familiar. Marcamos um almoço em Breda.

Esse tipo de encontro está longe de ser um detalhe. Alguns dias antes, o cliente havia nos contado que, durante sua visita ao consulado, foi alertado sobre golpes imobiliários no Brasil direcionados a europeus. Ele precisava conhecer as pessoas por trás do projeto, fazer perguntas diretas e conversar sem filtros. Esse almoço permitiu que ele esclarecesse suas últimas dúvidas. Na mesma noite, recebeu o contrato por e-mail e o assinou plenamente consciente dos fatos e dos riscos envolvidos.

Foi também nesse dia que realizou sua primeira transferência internacional através da Wise.

A Viagem para Maceió: Conferir Tudo Pessoalmente

Nosso cliente não é do tipo que compra sem ver. No final de março de 2026, ele voou para Recife e, de lá, seguiu de carro até Maceió, onde permaneceu por cinco dias.

Organizamos uma visita tanto ao canteiro de obras quanto ao escritório da incorporadora. Ele conheceu a responsável comercial do empreendimento e visitou o terreno, que ainda se encontrava na fase preparatória, mas já estava cercado e devidamente demarcado. Também pôde verificar pessoalmente os endereços de outros empreendimentos já entregues pela incorporadora na cidade, informações que havíamos fornecido previamente.

Durante a visita, surgiu uma nova preocupação. Ele não estava recebendo um comprovante oficial referente aos pagamentos efetuados para a conta do condomínio, apenas capturas de tela enviadas pela responsável pelo projeto. Explicamos como funciona o sistema brasileiro: os boletos servem como comprovante oficial de pagamento e um demonstrativo anual é disponibilizado posteriormente. Também esclarecemos que o contrato assinado digitalmente possui plena validade jurídica no Brasil e que a etapa cartorária, aquela da qual ele se lembrava de seus anos anteriores no país, ocorrerá apenas na entrega do imóvel, por meio do cartório competente.

Onde Estamos Hoje

Hoje, nosso cliente é proprietário de um apartamento em Guaxuma, Maceió. A entrega está prevista para o final de 2029. Os pagamentos mensais estão sendo realizados por boleto a partir da conta no Banco Rendimento que abrimos para ele. O processo de visto de investidor para ele e sua esposa, automaticamente incluído no investimento, está em andamento, com Nieilly responsável por todos os procedimentos administrativos.

Em abril de 2026, as primeiras atividades começaram no canteiro de obras: instalação da estrutura da obra, entrega de aço para os muros de contenção e treinamentos de segurança para os trabalhadores. As fotos foram enviadas diretamente para seu WhatsApp.

Este empreendimento é uma das oportunidades mais atrativas de Maceió, pois será o primeiro projeto residencial em estilo resort da cidade. Nosso cliente investiu ainda na fase inicial da obra e a um preço muito favorável, o que deverá permitir uma valorização próxima de 100% até a entrega.

O Que Este Caso Demonstra

Informação nunca foi o problema para este cliente. Ele era metódico, fazia as perguntas certas e verificava tudo por conta própria. O que exigiu tempo foi a realidade operacional: localizar um CPF inativo há 25 anos nos sistemas da Receita Federal, aguardar a decisão de um banco holandês, lidar com uma incorporadora que comercializava rapidamente suas unidades e transformar uma desconfiança legítima em confiança, não por meio de promessas, mas por meio de ações concretas.

Nosso papel foi coordenar todas essas frentes simultaneamente: acompanhar a incorporadora para manter a reserva, conduzir a regularização do CPF junto à Receita Federal, realizar a análise jurídica do contrato, negociar as condições de pagamento, organizar o encontro na Bélgica, coordenar a visita ao empreendimento em Maceió e explicar, com paciência, cada etapa do processo e os motivos por trás dela.

Raramente isso parece algo espetacular. Mas é justamente essa atuação que faz a diferença entre um investimento que chega ao fim com sucesso e um investimento que acaba travado no meio do caminho.