Oui, un non-résident peut légalement acheter un bien immobilier au Brésil.
Qu'il soit touriste, expatrié ou simple investisseur à distance.
Sommaire
- Le cadre juridique : ce que dit la loi brésilienne
- Le CPF : votre sésame incontournable
- Ce que vous ne pouvez PAS acheter (les exceptions)
- Les étapes concrètes d'un achat en tant que non-résident
- Financement et transfert de fonds depuis l'étranger
- Fiscalité : ce que vous devrez payer
- Pourquoi regarder vers Alagoas plutôt que Rio ou São Paulo ?
- Questions fréquentes
1. Le cadre juridique : ce que dit la loi brésilienne
La Constitution fédérale brésilienne de 1988, combinée à la loi n° 5.709/1971, établit les règles encadrant la propriété immobilière des étrangers.
La conclusion est claire : les personnes physiques étrangères (résidentes ou non-résidentes) sont autorisées à acquérir des biens immobiliers urbains au Brésil, sans restriction liée à la nationalité ou au statut migratoire.
Le Code civil brésilien de 2002 confirme cette liberté d'achat en zone urbaine à égalité avec les ressortissants brésiliens. Concrètement, cela signifie qu'un touriste européen encore à l'hôtel peut signer un compromis de vente en toute légalité.
Contrairement à des pays comme la Thaïlande ou la Croatie, le Brésil n'impose pas de quotas nationaux, de délais d'attente ni de structures de détention complexes pour les acheteurs immobiliers urbains étrangers.
2. Le CPF : votre sésame incontournable
Quelle que soit votre nationalité ou votre situation migratoire, la condition numéro un pour acheter au Brésil est d'obtenir un CPF (Cadastro de Pessoa Física), numéro d'identification fiscale individuelle brésilien.
Le CPF est obligatoire pour :
- Signer un compromis de vente (contrato de compra e venda)
- Enregistrer le bien au Registre foncier (Cartório de Registro de Imóveis)
- Ouvrir un compte bancaire brésilien non-résident
- Déclarer les impôts liés à la transaction
Bonne nouvelle : obtenir un CPF est simple et gratuit !
Il n'est pas nécessaire d'avoir un visa de résident pour l'obtenir. Vous pouvez faire la demande auprès du consulat brésilien dans votre pays (avec passeport, justificatif de domicile et formulaire).
Nous pouvons vous accompagner dans ce processus :
Point souvent oublié :
Si vous êtes marié(e), votre conjoint(e) doit également obtenir son propre CPF, même s'il ou elle n'est pas co-acquéreur(se). La législation brésilienne sur le régime matrimonial l'exige pour valider pleinement la transaction.
3. Ce que vous ne pouvez PAS acheter (les exceptions)
La liberté d'achat n'est pas totale. Il existe trois grandes restrictions :
Terres rurales et agricoles
Un étranger non-résident ne peut pas acheter de terrain agricole au Brésil. La loi n° 5.709/1971 limite strictement ces acquisitions, notamment au-delà de 50 modules fiscaux, et impose dans certains cas une autorisation gouvernementale préalable. L'unique exception pour un non-résident : recevoir un tel bien en héritage.
Zone frontalière
Les biens situés dans la bande de 150 km longeant les frontières internationales du Brésil sont soumis à un contrôle renforcé et nécessitent l'approbation du Conseil de Défense Nationale. Cette restriction ne concerne pas la grande majorité des zones côtières et urbaines.
Structures sociétaires
Les sociétés à contrôle étranger peuvent faire face à des exigences supplémentaires, notamment dans les secteurs réglementés. Acheter via une société brésilienne (avec CNPJ) reste toutefois une option valide et parfois avantageuse fiscalement. À étudier au cas par cas avec un avocat.
Ce que ça signifie concrètement :
Pour la quasi-totalité des acheteurs étrangers intéressés par un appartement, une maison de ville ou un bien locatif en zone côtière ou urbaine, aucune de ces restrictions ne s'applique.
4. Les étapes concrètes d'un achat en tant que non-résident
1. Obtenir votre CPF : Première démarche, à réaliser, idéalement avant même votre recherche active.
2. Faire appel à un agent immobilier agréé CRECI : Au Brésil, les agents immobiliers sont réglementés par le CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Pour un achat à distance, un bon accompagnement local est indispensable.
Nous offrons cet accompagnement local (Jason est Belge et Nieilly est Brésilienne) :
3. Vérification juridique : Une fois le bien trouvé, un avocat brésilien doit vérifier la situation juridique et fiscale complète du bien : titre de propriété, absence de dettes, conformité urbanistique, et statut du vendeur. Cette étape est non négociable. Avec notre accompagnement, vous bénéficiez de cette vérification légale par notre avocate locale.
4. Signature du compromis de vente : Document contractuel courant au Brésil, il fixe le prix, les conditions et le calendrier de paiement.
5. Transfert de fonds : les fonds provenant de l'étranger doivent être transférés via le système bancaire officiel et déclarés auprès de la Receita Federal. Depuis janvier 2025, le compte non-résident facilite ces opérations.
6. Enregistrement : Le bien est ensuite enregistré au registre foncier compétent (Cartório de Registro de Imóveis). C'est à ce stade que le titre de propriété vous est officiellement transféré.
7. Paiement des taxes de transaction : L'ITBI et les frais d'enregistrement sont réglés lors de l'acte de vente. Consultez ici tous les coûts associés à un achat au Brésil.
Astuce pratique : la procuration
Si vous ne pouvez pas être physiquement présent au Brésil lors de la signature, il est possible de donner une procuration notariée à un représentant sur place (avocat ou mandataire de confiance). Nous nous chargeons également de ce processus.
5. Financement et transfert de fonds depuis l'étranger
Le crédit immobilier brésilien
Pour un non-résident, l'accès au crédit local reste très limité : les banques exigent généralement une résidence permanente et des revenus réguliers dans le pays.
La plupart des investisseurs étrangers financent donc leur achat par l'un de ces moyens : paiement comptant, prêt dans leur pays d'origine, ou, pour les achats sur plan, paiements échelonnés directement avec le promoteur (souvent avec 0% d'intérêts pendant la phase de construction).
Le transfert international de fonds
Tout transfert international doit transiter par le système bancaire officiel et être déclaré auprès de la Receita Federal. Vous devrez fournir les justificatifs de l'origine des fonds (relevés bancaires, déclarations fiscales) ce qui peut rallonger les délais.
Depuis le 1er janvier 2025, la Résolution Conjointe n° 13/2024 du Banco Central do Brasil a modernisé le compte de non-résident. Cette réforme réduit les obligations de change, simplifie les conversions de devises et rend l'ensemble du processus nettement plus fluide pour les investisseurs internationaux.
L'avantage des achats sur plan à Alagoas
Dans des marchés émergents comme Maceió, de nombreux promoteurs proposent des plans de paiement étalés sur toute la durée de construction (12 à 36 mois), avec un solde à l'acte. Cela permet d'investir sans recourir au crédit brésilien, ce qui lève l'obstacle principal pour les non-résidents.
6. Fiscalité : ce que vous devrez payer
| Impôt / Frais | Taux | Moment |
| ITBI | 2 % à 4 % selon la municipalité | À l'acte de vente |
| Frais de notaire et d'enregistrement | ~2 % à 3 % du prix de vente | À l'acte de vente |
| IPTU (taxe foncière annuelle) | Variable selon municipalité et valeur cadastrale | Chaque année |
| Impôt sur les plus-values à la revente | 15 % pour les non-résidents | Lors de la revente |
| Revenus locatifs | 15 % (retenue à la source pour non-résidents) | À chaque versement de loyer |
Double imposition : ce que couvre votre convention fiscale
La plupart des pays européens ont conclu une convention de non-double imposition avec le Brésil. Concrètement, l'investisseur européen devra s'acquitter de l'impôt sur la plus-value au Brésil, mais ne sera pas imposé une seconde fois sur ce même gain en Europe.
Attention à la réforme fiscale brésilienne en cours
Le Brésil a engagé depuis 2024 une réforme structurelle de sa fiscalité (TVA, impôts sur le patrimoine à l'étranger). Les règles évoluent. Nous recommandons de vous faire accompagner par un avocat fiscaliste brésilien pour tout investissement significatif.
7. Pourquoi regarder vers Alagoas plutôt que Rio ou São Paulo ?
C'est la question que beaucoup d'investisseurs européens se posent, et les chiffres y répondent mieux que n'importe quel discours.
Rio de Janeiro et São Paulo offrent des marchés matures, mais la rentabilité locative y dépasse rarement 4 % dans les quartiers prisés. Les prix ont déjà intégré une grande partie de la valorisation historique, et la compétition est forte.
Maceió présente un profil radicalement différent : selon l'indice FipeZap, référence nationale du marché immobilier brésilien, le prix du m² résidentiel à Maceió a augmenté de 74,6 % en cinq ans, entre 2019 et 2023.
Et la dynamique s'est maintenue : en 2023, les prix ont progressé de 18 %, puis de 10,5 % en 2024, contre une moyenne nationale de 7,7 %. En valeur absolue, le m² moyen est passé de 7 181 R$ en janvier 2023 à 9 342 R$ en janvier 2025, soit +30 % en deux ans.
Maceió est aujourd'hui la capitale avec le prix moyen au m² le plus élevé de tout le Nordeste brésilien, et se classe 8e parmi toutes les capitales du pays. Mais comparé à São Paulo (11 374 R$/m²) ou Florianópolis (11 766 R$/m²), la marge de progression reste réelle.
En 2025, le marché entre dans une phase de stabilisation après ces années de forte hausse, ce qui pour un investisseur représente précisément le bon moment : les fondamentaux sont solides, la volatilité spéculative retombée, et les prix restent inférieurs aux grandes métropoles brésiliennes.
À cela s'ajoutent des éléments structurels qui soutiennent la demande à long terme :
- Un secteur touristique en forte croissance (Maceió figure régulièrement parmi les meilleures destinations balnéaires du Brésil)
- Des loyers en forte hausse : +13,5 % en 2024, avec une demande locative saisonnière particulièrement dynamique dans les quartiers côtiers comme Pajuçara, Jatiúca et Ponta Verde
- Des projets en construction avec des plans de paiement échelonnés, adaptés aux acheteurs étrangers qui n'ont pas accès au crédit local
Notre expertise terrain
Chez Invest in Brazil, nous vivons entre Maceió et la Belgique. Nous avons nous-mêmes investi ici avant d'accompagner d'autres investisseurs. Ces chiffres, nous les suivons chaque mois et nous les avons vécus de l'intérieur.
8. Questions fréquentes
Non. Une procuration notariée apostillée permet à un représentant de signer en votre nom. Cependant, un voyage de repérage sur place reste fortement recommandé, notamment pour les achats dans des marchés que vous connaissez peu.
Oui. Chaque co-acquéreur doit disposer de son propre CPF. Il est conseillé de préciser clairement dans l'acte la quote-part de chacun pour éviter tout litige futur.
Oui, la location saisonnière est légale au Brésil et sur les plateformes comme Airbnb ou Booking. Les revenus générés sont soumis à une retenue à la source de 15 % pour les non-résidents. Nous nous occupons de la location pour vous.
Oui. Un non-résident peut vendre son bien à tout moment. La plus-value est imposée à 15 %. Les fonds issus de la vente peuvent être rapatriés dans votre pays d'origine, à condition que l'achat initial ait été correctement documenté et que les fonds soient entrés légalement au Brésil.
Légalement, ce n'est pas obligatoire. En pratique, c'est fortement recommandé, surtout pour un premier achat. La vérification des titres de propriété, des dettes attachées au bien et de la conformité du promoteur (pour les constructions sur plan) requiert une expertise locale à ne pas déléguer à un agent immobilier.
Notre avocate brésilienne fait cette vérification pour vous :
Vous envisagez d'investir à Alagoas ?
Nous accompagnons les investisseurs européens de la sélection du bien jusqu'à la mise en location, avec une connaissance du marché local que peu d'agences peuvent offrir.
Sources :
Constitution fédérale brésilienne (1988) · Loi n° 5.709/1971 · Code civil brésilien (2002) · Résolution Conjointe Banco Central do Brasil / CVM n° 13/2024 · Pontes Vieira Advogados (2026) · Receita Federal do Brasil · Green Acres Brésil (2025) · Latin Exclusive (2025)