Cas client - De l'ouverture d'un compte bancaire à l'achat d'un appartement à Maceió : le parcours d'un entrepreneur français

Comment un entrepreneur déjà lié au Brésil a transformé une simple demande d'ouverture de compte en un investissement immobilier structuré, malgré une succession d'obstacles administratifs et bancaires.

3 juin 2026 par

Jason Aerts

Point de départ : une ouverture de compte, et bien plus

Quand notre client nous contacte pour la première fois en janvier 2025, sa demande est claire et limitée : ouvrir un compte bancaire au Brésil. Il a un CPF, il a déjà passé trois mois au Brésil cette année-là, et il a un projet en tête : recevoir des revenus professionnels en Amérique latine, constituer une épargne en reais pour profiter du taux de change favorable, et peut-être, à terme, créer une structure locale.

Rien de complexe en apparence.

La réalité, comme souvent dans ce type de projet, s'est révélée beaucoup plus riche, et plus compliquée.

Un profil atypique : entrepreneur, connecté au Brésil, stratège

Notre client est européen, basé en France. Il travaille dans le secteur B2B avec des associés et des clients au Brésil. Il ne parle pas portugais. Il est déjà passé par le Brésil, il connaît la culture, il comprend intuitivement les opportunités. Il compare Maceió à d'autres marchés qu'il suit, dans plusieurs pays, avec la rigueur d'un investisseur habitué à peser ses options.

Ce profil, connecté au Brésil mais sans ancrage légal formel, avec des ambitions professionnelles locales et une vraie vision du long terme, est exactement le type de situation où un accompagnement structuré fait la différence.

L'ouverture de compte : entre Santander et réalité brésilienne

La procédure démarre en juillet 2025 avec Santander, qui était à l'époque l'une des rares banques à accepter les étrangers sans résidence au Brésil.

Rapidement, les premiers obstacles apparaissent : des documents à signer en portugais sans traduction, une confusion sur ce qui doit être rempli ou non, un Face ID qui refuse de fonctionner sur l'application mobile, des mots de passe manquants, des instructions contradictoires de la banque. Notre client signale à plusieurs reprises qu'il n'a pas le temps de passer des heures au téléphone avec un service brésilien.

À ce moment-là, notre rôle a été très concret : on a appelé l'agence à sa place, on s'est rendu physiquement chez Santander à Maceió pour enregistrer son accès en ligne, on a récupéré sa carte et organisé son envoi, et on a relayé en temps réel les informations dont il avait besoin. Fin septembre 2025, son compte est actif et accessible sur navigateur. L'application mobile a suivi quelques semaines plus tard.

En parallèle, nous avions identifié une option meilleure, Banco Rendimento, sans frais d'ouverture ni frais mensuels, et nous la lui avons proposée pour qu'il puisse choisir en connaissance de cause. Il a préféré finaliser avec Santander, ce que nous avons respecté et accompagné jusqu'au bout.

La question de la société brésilienne : une réponse honnête

Dès juillet 2025, notre client pose la question d'une micro-entreprise au Brésil : une structure de type simples nacional pour facturer ses prestations locales. Il a des associés brésiliens. Il connaît le terrain. L'idée est logique.

On a fait le tour de la question avec sérieux. Notre réponse a été honnête : en l'absence de RNE (numéro d'étranger) ou de résidence fiscale au Brésil, les comptables brésiliens refusent quasi systématiquement de prendre en charge la création d'une entreprise pour un étranger, parce qu'ils engagent leur responsabilité personnelle en cas de défaillance de leur client vis-à-vis du fisc brésilien. Nous avons contacté plusieurs comptables. Aucun n'a accepté.

Plutôt que de promettre ce qu'on ne pouvait pas tenir, on a expliqué les alternatives réalistes : un investissement immobilier à 700 000 BRL permettait d'obtenir un visa permanent et donc un RNE, ce qui rendrait ensuite la création d'entreprise nettement plus accessible. Le chemin était là.

Du compte bancaire à l'appartement : comment la décision s'est construite

C'est à partir d'août 2025 que la conversation bascule. Notre client commence à regarder les biens sur notre site, pose des questions précises sur les constructeurs, les quartiers, les plans de financement, les délais de livraison. Il compare lui-même plusieurs projets, envoie des captures d'écran, demande des clarifications.

On n'a pas poussé à la vente. On a répondu à chaque question avec précision, y compris en lui déconseillant certaines zones (Praia do Sobral, à côté d'une usine pétrochimique) ou certaines options qui ne correspondaient pas à son objectif de revente à court terme.

En octobre 2025, après plusieurs semaines d'analyse, il prend sa décision : un appartement d'une chambre à Jatiúca. Budget : 99 000 €, livraison prévue en octobre 2027.

Son raisonnement était celui d'un investisseur : il cherchait la revente à la livraison pour maximiser la plus-value, pas la résidence. Il a bien assimilé la logique du marché brésilien : achat sur plan à bas prix, valorisation pendant la construction, revente dès la livraison, et l'a intégrée dans sa stratégie personnelle.

La procuration : un parcours semé d'embûches

En tant qu'investisseur non-résident, notre client devait désigner une personne en Brésil pour signer le contrat d'achat à sa place; c'est une obligation légale. Nous avons assumé ce rôle via une procuration strictement limitée à cet acte.

La rédaction de cette procuration a pris plus d'un mois, pour des raisons qui illustrent bien la réalité brésilienne.

Le notaire habituel avec lequel nous travaillions venait de perdre son traducteur francophone. Il a fallu en trouver un autre, capable de mener la vérification d'identité à distance en français ou en espagnol. L'appel de vérification a été planifié et annulé à trois reprises en raison du manque de ponctualité du cabinet. Notre client, qui devait être disponible sur des créneaux précis, s'est retrouvé à attendre sans nouvelles à plusieurs reprises.

À chaque fois, on a géré la situation : on a relancé le notaire, on a demandé et obtenu de nouveaux créneaux, on a tenu notre client informé sans dramatiser. L'appel a finalement eu lieu mi-novembre 2025. Notre client a répondu dans un mélange de langues romanes approximatif, et ça a suffi.

Mais le lendemain, un deuxième appel était nécessaire pour confirmer son consentement à signer. Nouveau délai. Nouveau cycle de planification. Puis une clause dans la procuration a posé problème : le document incluait une autorisation de vente que notre client ne souhaitait pas accorder. On a demandé la modification, le notaire a rectifié.

La procuration a été finalement émise début décembre 2025. Le contrat d'achat signé peu après.

Une divergence dans le CPF : un obstacle inattendu

Entre-temps, un problème imprévu est apparu. Le CPF de notre client, obtenu au Brésil quelques années auparavant, était enregistré sous un nom incomplet, alors que son passeport mentionnait son nom complet avec un deuxième prénom. Cette divergence a suffi au notaire pour bloquer la procédure.

C'est le genre de détail qui n'est jamais visible au départ, mais qui peut paralyser un dossier entier.

On a pris en charge la demande de correction directement auprès de la Receita Federal (l'administration fiscale brésilienne). On lui a préparé le mail de demande mot pour mot, en portugais, avec les pièces jointes correctes. Le CPF a été corrigé sous le nom complet en novembre 2025, et la procédure a pu reprendre.

Le virement de l'acompte : une banque intermédiaire fantôme

Une fois le contrat signé, l'étape suivante était le virement de l'acompte : environ 19 000 €, soit 117 640 BRL à l'époque.

Notre client a effectué le virement via sa banque européenne courant décembre 2025. L'argent a quitté son pays. Le promoteur n'a rien reçu. Ni en décembre, ni en janvier. Pendant plusieurs semaines, le virement semblait avoir disparu.

On a investigué. En cherchant dans les mails de suivi bancaire, on a identifié la banque intermédiaire qui avait capturé les fonds : StoneX. On les a contactés directement. Ils ont confirmé que l'argent était bien chez eux, mais attendait des documents complémentaires de la part du promoteur pour être libéré (des documents qu'il n'avait pas fournis parce qu'il ne savait pas où étaient les fonds).

On a mis les deux parties en contact, on a transmis les coordonnées de la bonne personne chez StoneX. Le promoteur a envoyé les documents. L'argent a été libéré fin janvier 2026, avec un léger écart de 447 BRL dû aux frais bancaires, régularisé en quelques secondes via PIX depuis le compte Santander de notre client.

Les mensualités : une erreur de coordonnées, rattrapée rapidement

Les premiers paiements mensuels ont aussi nécessité un ajustement. Notre client avait tenté de payer sa première mensualité via un virement manuel vers le compte du promoteur, mais les coordonnées ne correspondaient pas exactement au format attendu par la banque. L'argent a été retourné automatiquement sans qu'il s'en rende compte.

On a identifié le problème en voyant que le promoteur signalait ne pas avoir reçu le paiement. On lui a expliqué comment payer via boleto (le système brésilien de facture avec code-barres) directement depuis son application Santander, ce qui évite toute erreur de saisie et garantit que les coordonnées et le montant sont pré-remplis automatiquement. Depuis, le processus est fluide.

Là où on en est

À ce jour, notre client est propriétaire d'un appartement d'une chambre dans le quartier de Jatiúca à Maceió. Il paie ses mensualités depuis son compte Santander brésilien. L'acompte et les premiers paiements mensuels sont en ordre.

En mai 2026, on lui a envoyé une vidéo du chantier. La construction avance bien. La livraison est toujours prévue pour octobre 2027.

Il regarde déjà la suite : d'autres opportunités dans la région, et un intérêt croissant pour s'y ancrer durablement. Ce n'est plus quelqu'un qui "envisage" d'investir au Brésil. C'est quelqu'un qui y est ancré.

Ce que ce cas illustre

Ce dossier n'était pas celui d'un client qui ne savait pas ce qu'il voulait. Il avait une vision claire, un profil d'investisseur sérieux, et de bonnes questions. Ce qui a nécessité un accompagnement structuré, c'est la mécanique opérationnelle du Brésil : des banques lentes ou imprévisibles, des notaires peu ponctuels, une administration fiscale qui bloque sur une divergence de prénom, une banque intermédiaire inconnue qui retient un virement pendant un mois.

À chaque étape, notre rôle n'était pas de rassurer à vide, mais de résoudre des problèmes concrets : appeler la banque, aller à l'agence, trouver le notaire, identifier la banque intermédiaire, rédiger les mails en portugais, adapter la procuration, expliquer comment payer via boleto.

C'est souvent invisible depuis l'Europe. C'est ce qui fait la différence sur le terrain.