FAQ

Oui, un étranger non-résident peut acheter un bien immobilier urbain au Brésil. Certaines règles particulières peuvent toutefois s'appliquer à certains biens ruraux ou à certaines zones spécifiques.

Pour acheter un bien immobilier, vous aurez notamment besoin d'un CPF brésilien et des documents nécessaires à la formalisation et à l'enregistrement de l'acquisition. Nous vérifions la situation du bien et les documents de l'opération avant de vous accompagner dans votre achat.

Oui, le CPF est le numéro fiscal brésilien. Il est notamment nécessaire pour les étrangers non-résidents qui possèdent des biens soumis à enregistrement public au Brésil, comme un bien immobilier.

Si vous n'avez pas encore de CPF, nous pouvons vous accompagner dans les démarches pour l'obtenir.

Le CPF est le numéro d'identification fiscale attribué par l'administration brésilienne aux personnes physiques. Il ne s'agit ni d'un visa ni d'un titre de séjour et un étranger peut obtenir un CPF sans résider au Brésil.

Non, il est possible de réaliser le processus à distance. Selon l'opération et les documents concernés, la plupart des signatures peuvent notamment être réalisées électroniquement ou par procuration. Nous vous expliquons exactement ce qui doit être signé, par qui et selon quelle procédure. 

Lorsque cela est possible, nous recommandons néanmoins de visiter le bien et la région avant de prendre votre décision.

Oui. Un bien immobilier peut être acheté par plusieurs personnes. Chaque acquéreur doit disposer des documents nécessaires, notamment de son propre CPF.

La répartition de la propriété et les modalités de paiement sont définies dans le contrat de l'opération.

Non, vous n'avez pas besoin de parler portugais pour investir avec nous. Nous faisons l'interface avec les différents intervenants brésiliens et vous accompagnons dans les démarches administratives, contractuelles et immobilières.

Nieilly Gomes, notre juriste brésilienne, analyse les documents et suit les démarches au Brésil. Nous assurons également le suivi en français, néerlandais et anglais.

Oui, un compte bancaire brésilien n'est pas nécessaire pour effectuer les paiements d'un achat immobilier.

Un non-résident peut notamment effectuer un transfert vers le Brésil selon les modalités convenues avec le vendeur et l'établissement financier concerné.

Nous pouvons néanmoins vous accompagner dans l'ouverture d'un compte bancaire brésilien gratuit si cela devient utile pour vos paiements ou pour la gestion de vos revenus locatifs.

Comme dans n'importe quel pays, certaines zones demandent davantage de vigilance que d'autres. Mais les biens que nous sélectionnons se trouvent tous dans des quartiers résidentiels et touristiques de Maceió.

Ce sont des quartiers vivants, avec restaurants, commerces, plages et une importante activité touristique. Nous y vivons et y investissons nous-mêmes depuis plusieurs années. Nous ne prétendons pas que le risque n'existe pas : notre rôle est de sélectionner les emplacements et les biens dans lesquels nous sommes nous-mêmes à l'aise pour investir.

Nous sélectionnons des promoteurs disposant d'une expérience significative et d'un historique de projets livrés.

La plupart des projets bénéficient également du régime juridique du Patrimônio de Afetação. Ce régime permet de séparer le patrimoine affecté à l'opération de celui du promoteur et prévoit notamment un régime spécifique en cas de faillite ou d'insolvabilité de l'incorporateur.

Il ne s'agit toutefois pas d'une protection automatique applicable à tous les projets. Nous vérifions donc le cadre juridique applicable à chaque programme et les clauses du contrat avant de recommander un achat.

Nous ne nous limitons pas au prix ou aux photos du programme et n'avons pas de partenariat avec les entreprises de construction. 

Nous regardons notamment l'historique et la réputation du promoteur, le projet, l'emplacement, le stade de commercialisation, les caractéristiques du bien, les conditions de paiement et les documents contractuels. Nous faisons également des vérifications juridiques et documentaires à propos de l'entreprise.

Il faut distinguer le prix du bien des frais liés à l'acquisition.

Selon l'opération et la commune, vous pouvez notamment avoir :

• l'ITBI ;
• les frais de notaire ;
• les frais d'enregistrement du bien ;
• certains frais administratifs ;

Le montant exact dépend du bien et de la commune. Nous vous indiquons les coûts prévisibles avant votre décision d'achat afin que vous puissiez connaître le budget global de l'opération.

L'INCC est un indice brésilien lié au coût de la construction. Lorsqu'il est prévu dans le contrat, il peut entraîner une actualisation des sommes restant à payer pendant la construction. L'impact dépend notamment du calendrier de paiement, du montant restant dû et de l'évolution de l'indice. 

Nous l'intégrons dans nos simulations afin que vous puissiez évaluer le coût réel de l'opération.

Il ne s'agit pas d'un taux d'intérêt bancaire.

C'est parfois possible, mais il n'existe pas de financement immobilier européen standardisé pour l'achat d'un bien au Brésil.

Certaines banques peuvent envisager un financement garanti par un patrimoine situé en Europe, mais cela dépend entièrement de votre situation financière et de la politique de l'établissement.

Nous ne considérons donc jamais un financement européen comme acquis dans nos simulations.

Plusieurs solutions existent selon le montant et la nature du paiement et la Banque centrale du Brésil prévoit plusieurs modalités permettant à un non-résident de financer l'achat d'un bien immobilier au Brésil.

Pour les mensualités, des services de transfert internationaux (comme Wise) peuvent être pratiques. Pour les montants importants, il est souvent préférable de passer par une banque brésilienne. 

Nous vous indiquons les informations nécessaires pour que chaque paiement soit correctement identifié et nous vous aidons dans la configuration de votre compte bancaire brésilien gratuit.

Oui. Le prix du bien et vos paiements étant exprimés en reais, une variation du taux EUR/BRL peut modifier le coût de votre investissement en euros.

Mais attendre le taux idéal est une stratégie risquée : les prix en BRL montent pendant qu'on attend (+/-10 %/an), les meilleures unités partent, l'INCC gonfle le solde restant. Sur 3-5 ans, la valorisation du bien dépasse largement l'impact d'une variation de taux de 5-10 %.

Le rendement dépend fortement du prix d'achat, de l'emplacement, de la surface, du type de bien, du niveau de mobilier, du mode de location et du taux d'occupation.

À Maceió, certains appartements destinés à la location courte durée peuvent présenter des rendements supérieurs à ceux d'une location longue durée.

Nous préférons donc vous présenter une simulation basée sur le bien précis plutôt qu'un rendement théorique garanti.

Les deux stratégies peuvent être intéressantes.

Location courte durée :

• potentiel de revenus plus élevé ;
• possibilité d'utiliser personnellement le bien ;
• davantage de gestion et de variation saisonnière.

Location longue durée :

• revenus plus prévisibles ;
• moins de rotation des locataires ;
• gestion généralement plus simple ;
• rendement potentiellement inférieur.

Le choix dépend surtout du type de bien, de son emplacement et de votre objectif.

Il n'existe pas de taux d'occupation valable pour tous les appartements de Maceió.

Un studio en bord de mer dans un immeuble récent ne présente pas la même demande qu'un T2 dans un quartier résidentiel.

Pour chaque projet, nous analysons le marché locatif local et construisons une estimation adaptée au bien plutôt que de partir d'un taux d'occupation théorique.

Oui, vous pouvez louer votre bien au Brésil sans y résider. Nous pouvons prendre en charge la gestion locative, les voyageurs, le nettoyage, les check-in/check-out et le suivi courant du bien.

Pour la location courte durée, notre service de gestion est facturé 30 % des revenus nets, avec le premier mois offert.

Pour une location longue durée, le tarif est de 15 % du loyer mensuel, avec le premier mois offert.

Les prestations incluses dépendent du type de location et sont détaillées dans notre page dédiée aux services.

Oui, pour une location courte durée, il est possible de bloquer certaines dates pour vos propres séjours.

Cela peut être possible, mais les conditions dépendent du contrat signé et du promoteur. Une cession de droits ou un transfert de contrat peut notamment nécessiter l'accord du promoteur et entraîner des frais administratifs.

Nous étudions donc les conditions de revente avant de présenter un projet comme une opportunité de sortie anticipée.

La liquidité dépend notamment du prix, de l'emplacement, du type de bien et de l'état du marché au moment de la revente.

Nous privilégions des quartiers où la demande résidentielle et touristique est forte et nous pouvons également vous accompagner lors de la revente.

Cependant, aucun investissement immobilier ne garantit une revente rapide ou une plus-value.

La plupart des pays européens disposent d'une convention avec le Brésil destinée à éviter la double imposition, mais son application dépend de la nature précise des revenus et de votre situation.

Nous pouvons vous aider à rassembler les informations nécessaires pour votre comptable ou conseiller fiscal.

La vente d'un bien immobilier peut entraîner une imposition sur la plus-value au Brésil et éventuellement des obligations déclaratives dans votre pays de résidence fiscale.

Outre les frais d'acquisition, le propriétaire doit notamment tenir compte de l'IPTU, qui est un impôt immobilier municipal, ainsi que des charges de copropriété et des éventuels frais liés à la gestion ou à la location.

Le montant dépend du bien et de la commune.

Maceió combine plusieurs caractéristiques intéressantes pour l'immobilier : un marché touristique important, des quartiers résidentiels en bord de mer, une demande locative et un développement urbain soutenu et les prix immobiliers ont grimpé de 8 à 10% par an dans les dernières années.

Personne ne peut le garantir. L'évolution des taux d'intérêt, du crédit immobilier, du tourisme, de l'économie brésilienne, des coûts de construction et de l'offre de logements influencera le marché.

Nous construisons nos recommandations autour de fondamentaux concrets : emplacement, prix d'achat, qualité du promoteur, demande locative et potentiel du quartier.

C'est une possibilité, mais personne ne peut savoir à l'avance quel sera le meilleur moment pour acheter des reais. Attendre permet potentiellement de bénéficier d'un meilleur taux, mais les prix en BRL montent pendant qu'on attend (+/-10 %/an), les meilleures unités partent, l'INCC gonfle le solde restant. Sur 3-5 ans, la valorisation du bien dépasse largement l'impact d'une variation de taux de 5-10 %.

Le bon raisonnement consiste donc à regarder le coût total de l'opération en euros, le calendrier des paiements et le potentiel du bien, plutôt qu'à essayer de prévoir parfaitement le marché des changes.

Vous pouvez utiliser les filtres sur cette page pour sélectionner les biens selon votre budget, le nombre de chambres, la distance de la plage, la date de livraison et d'autres critères.

Vous pouvez également utiliser notre outil de comparaison pour comparer plusieurs propriétés.

Si vous préférez être conseillé, contactez-nous directement : nous pouvons vous proposer une sélection correspondant à votre budget et à votre objectif.

Oui, et nous vous le recommandons avant de prendre une décision.

Vous pouvez consulter :

• nos cas clients et leurs investissements dans nos articles de blogs ;
• les articles consacrés à des investissements réels ;
• les exemples de notre propre investissement immobilier au Brésil ;
• les données locatives disponibles sur des plateformes spécialisées comme AirDNA, Airbnb et Booking.

L'objectif est de vous permettre de comparer des situations réelles plutôt que de vous baser uniquement sur nos projections.

Vous pouvez consulter les avis laissés par nos clients sur Google.

→ Voir nos avis Google

Non, vous pouvez acheter directement auprès d'un promoteur ou d'une agence immobilière brésilienne.

Notre valeur ajoutée est de vous accompagner dans un processus que vous réalisez depuis l'étranger : sélection du bien, analyse des documents, démarches administratives, paiements, suivi de l'achat, mise en location et gestion du bien.

Vous restez libre de choisir les services dont vous avez réellement besoin.

Selon la formule choisie, nous pouvons notamment vous accompagner pour :

• identifier les biens correspondant à votre projet ;
• organiser les visites ;
• analyser les contrats ;
• vous accompagner dans les démarches administratives ;
• obtenir votre CPF ;
• ouvrir un compte bancaire brésilien ;
• suivre les étapes de l'acquisition ;
• préparer la mise en location ;
• gérer votre appartement à distance ;
• vous accompagner lors de la revente.

Notre objectif est de vous permettre d'investir au Brésil sans devoir gérer seul les démarches dans une langue et un système que vous ne connaissez pas.

Pour les biens proposés sur notre site, notre accompagnement peut être rémunéré par le promoteur sans honoraires directs supplémentaires pour l'acquéreur.

Certains services complémentaires, comme certaines démarches administratives ou l'ouverture d'un compte bancaire, peuvent être facturés séparément.

Nous vous indiquons toujours les éventuels frais avant de commencer une prestation.

Vous pouvez commencer par un échange avec nous. Nous pouvons discuter de votre budget, de votre objectif, de votre horizon d'investissement et du type de bien que vous recherchez avant de vous orienter vers des projets précis.

Non, vous pouvez être propriétaire au Brésil tout en continuant à vivre en Europe ou dans un autre pays.

C'est d'ailleurs le modèle choisi par une grande partie de nos clients.

Oui, et nous vous le recommandons lorsque votre situation le permet. Nous pouvons organiser les visites des biens qui correspondent à votre projet et vous faire découvrir les quartiers afin que vous puissiez vous faire votre propre opinion.

Cela dépend du montant investi. Pour les investissements immobiliers situés dans les régions Nord et Nordeste, le seuil d'investissement prévu par la réglementation est de 700 000 R$.

Les conditions et la procédure doivent être vérifiées au moment de la demande : l'achat d'un bien ne signifie pas automatiquement l'obtention d'une résidence permanente.

Les conditions de séjour dépendent de votre nationalité et de votre situation migratoire. Si votre objectif est également de vivre au Brésil, nous pouvons vous orienter vers les solutions de résidence adaptées à votre situation.

Pour investir avec nous, non.

Pour vivre au quotidien, apprendre quelques bases de portugais est vivement conseillé.

L'immobilier brésilien et l'immobilier européen répondent à des logiques très différentes.

À Alagoas, il est possible d'accéder à des appartements modernes dans des quartiers proches de la plage avec un budget nettement inférieur à celui nécessaire pour un bien comparable en Europe. Vous investissez également dans des zones en pleine progression, donc vous achetez avant que la zone soit saturée comme dans de nombreuses villes en Europe.

Le marché locatif, les coûts d'acquisition, la fiscalité, le financement et le potentiel de valorisation sont également différents.

Oui, certains de nos clients utilisent d'ailleurs l'immobilier brésilien comme un investissement complémentaire à leur patrimoine européen.

L'important est de considérer l'ensemble de votre patrimoine, votre fiscalité et votre capacité financière avant de décider.

Bien sûr, nous encourageons nos clients à inclure les personnes qui participent à la décision. Si votre comptable ou conseiller fiscal souhaite vérifier les éléments de l'opération, nous pouvons lui transmettre les informations nécessaires afin qu'il puisse analyser votre situation.

Prenez le temps nécessaire pour comprendre l'investissement. Si vous hésitez, essayez surtout d'identifier ce qui vous bloque réellement : le budget, le risque, le promoteur, le rendement, la fiscalité, le change ou simplement le fait d'investir dans un pays étranger.

Nous préférons répondre à cette question précise plutôt que de vous pousser à acheter.

Notre expertise principale est Alagoas, mais notre réseau nous permet également d'identifier des opportunités dans d'autres États du Nordeste brésilien. Si votre projet correspond mieux à une autre région, dites-nous simplement ce que vous recherchez et nous vous dirons honnêtement si nous pouvons vous accompagner.